三房难满足“两孩”需求？

发表于 2015-11-2 11:50:04

   近日，中共十八届五中全会闭幕，会议决定全面实施一对夫妇可生育两个孩子的政策。在此政策下，预计中国每年将新增300万至800万的新生儿。

   而在深圳，全面二孩的利好政策并没有改变深圳楼市目前整体平稳有调整的趋势。周末两天，深圳多家中介地铺的看房者人流量虽有所增加，但大多是因为降息降准政策后对楼市看好而准备入市，因为二孩政策而关注学位房的访客则不多。房融在线调查显示，深圳三房户型的套均总价比两房高130万，这意味着二孩政策后深圳人要多买“一房”的成本将高达百万以上。

   三房难满足“二孩”需求？

   在深圳的房源户型结构中，三房一直是主流。房融在线调查显示，近三年深圳新房供应中三房占48.98%，主导地位非常明显，其中90平方米以下的三房占43.57%。而四房的占比为21.7%。

   2013年底开始实施“单独二孩”后，四房的供应量逐渐回升，特别是90平方米以下的四房，上升趋势非常明显。中国版的三代同堂将使“二孩”后对房间的需求更多，三房恐怕已经无法满足。加上深圳市场上三房房源占比也较高，后期对新增三房的需求预计会有所下滑。而在总价相近的情况下，更多购房者会选择多一房的户型，这意味着开发商会更多地开发小面积的四房户型。因此，未来90平方米以下的四房户型占比预计会明显提升，甚至小面积四房会成为供应的刚需户型。

      “多买一房”，最大的变化无疑是购房成本的增加。在深圳，多买一间房意味着至少增加130万元的购房成本。房融在线统计，深圳目前两房户型（套均70平方米）套均总价在270万，三房户型（套均100平方米）套均总价在400万，三房比两房高出130万。意味着，若深圳人生二胎，因为家庭人口增加“两房变三房”，买房的成本将增加130万。而四房套均面积127平方米，套均总价为598万元，若是“三房变四房”，那么买房的成本将增加198万元。此外，深圳五房户型的套均面积则为197平方米，套均总价为1160万元。

   有片区学位房降价一成

   从长远看，二孩政策将增加对学位房的需求。但由于深圳楼市今年上半年刚经历一轮上涨，因此二孩政策出台后，学位房市场并未受此利好而上扬，而是处于市场回调期。

      深圳教育资源长期紧缺，而家长对教育又高度重视，知名学区的学位房一直备受关注。尤其是每年的小一、初一学位申请时段，价格超出同档次非学区房每平方米1万-3万元，甚至一房难求。目前单位面积价格已超过11万元的学位房——国城花园的“天价”就是深圳学区房的写照。房融在线认为，在二孩全面放开的情况下，新生儿持续增长会刺激对教育资源的需求，进而刺激学区房的市场和价格。预计天价学区房未来或将再次成为焦点。

      目前，深圳楼市由于上半年市场的上扬，二孩政策并未刺激市场继续上升，而是处于高温后的回调过程。房融在线调查显示，10月前三周深圳二手房周均成交套量为1495套，较9月下滑了35.7%。成交量下滑后有楼盘的房价出现松动：房融在线调查显示，深圳二手房价涨势已经连续4个月放缓。

      在学位房市场，一些重点学校的小区房价也在这种整体回调中出现房价松动的现象。房融在线显示，最近两个月，深圳学位房最多有10%的降幅。最近两个月，水库小学学位的百仕达花园四期、育才一小学位的半山海景、益田小学的帝港海湾豪园等小区录得超过10%的学位房楼盘降幅。而深圳中学学位的嘉湖新都、莲花小学学位的中银花园、育才一小学位的鲸山花园、宝安实验学位的熙龙湾（资料、团购、论坛）二期、西岸观邸（资料、团购、论坛）则有7%-9%的学位房降幅。

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