小编盼了又盼的大亚湾踩盘之行启动了，遥想2014年的楼市探春，几乎踏遍整个大亚湾，经过一年，大亚湾发生了什么样的变化？在“环大亚湾”光环的背后，在各种利好政策的之下，它又有哪些成长？带着种种疑惑，3月11日踩盘小分队首先向大亚湾西区进发。
  与惠阳仅以一圆盘之隔的大亚湾西区，可谓百米一楼盘，早期的太阳湾、中萃花城湾，熊猫国际、一品国际等楼盘在龙海二路上布兵排阵，可谓撑起了西区住宅的半边天，然而回想2014年的3月，小编在西区看到是成片绿衣建筑和工厂，马路宽敞但人烟稀少，车流量也不大。但如今，西区龙海二路建成通车，片区内多了316、317、138等几路公交；西区第三小学、华中师范大学附属惠州大亚湾小学、海惠花园幼儿园已经开学；4万平米商业的世纪城也已经开业；此外，车流量明显增多，去年小编在惠丰城路口来回闯红灯，今年只能眼巴巴的等绿灯……
  踩盘直击1   恒鑫御园：“酒香不怕巷子深”，三天卖一套是什么节奏？
  现场（11：:40）：在大亚湾大道上便看见恒鑫御园的楼体挂着“33万买3房”，哪知项目深藏于上杨村内，经过数排的自建房后小编才抵达营销中心门口，一位售楼员在项目门口打着桌球，中心内三四名售楼员，置业顾问段倩倩淡定地说“领导还没上班”。
恒鑫御园外立面
营销中心内高铁时刻表
上杨村的自建房
  据小编了解恒鑫御园2014年5月首次开盘推出4栋60-112平米，共100套房源，踩盘当天小编从销控表看到，还剩余36套房源，也就是说过去的10个月，项目走的是三天卖一套的缓慢节奏。据置业顾问段倩倩介绍，项目目前推出4栋72平米3房的特价房，总价只需33万，预计今年将推出1栋、5栋70-130平米户型，约200套房源。
营销中心内的销控表
72平米三房还带生活阳台，这面墙可以打掉，做成南北通透
  项目占地15万，分三期开发，建筑面积50万平方米，将建成大亚湾西区最大的高层住宅社区，中小户型为主。其中，72平米户型可做三房，双阳台设计，赠送面积抵公摊面积，实用率达110%，小编不得不感慨推一下目前大亚湾住宅市场的赠送面积：多！
项目对面的惠阳星河丹堤吗，仅一河之隔
  从区域图看，恒鑫御园位于惠阳与大亚湾西区的交界地带，与惠阳淡水仅一河之隔，5分钟可以享受惠阳淡水的各种市场、医院、商场学校等各种配套，到厦深高铁惠州南站只需要15分钟；2015年四五月份，距离项目仅300米的天虹商场将开业。此外位于项目门口的市政要道龙海一路预计今年年底动工，届时通往深圳与霞涌。
 太阳湾：一期入住率达40%，公交通达性比金山湖岛还好
  现场（13:40）：大亚湾大道上红艳艳的外立面唯有太阳湾，与西区小学相连着，小编经过西区小学门口，一大群小学生正在门口等着上学，时不时看到学生从太阳湾小区里走出来。进入营销中心内，现场有五六名置业顾问在场，有两批上门客户。
西区小学门口
太阳湾2期外立面，已经建至30层
置业顾问讲解项目，客户上门咨询
  据置业顾问张邵龄介绍，项目一期别墅和洋房已经交楼，入住率达约40%，2014年主推二期A区21-27栋120-180平米现房小高层，现仅剩余五六套，A区客户以大亚湾、惠阳淡水为主，约占50%-60%，据张小姐解释，项目可用公积金贷款是本地客户上升的主要原因，“我去年工作半年，上门咨询的客户大多是来自大亚湾、附近居民、惠阳淡水，自住客户为主”。
社区园林，没有人车分流
项目营销中心门口，门前是龙海二路
  2014年年底，通往深圳坑梓的龙海二正式通车，小编营销中心门口观察到的龙海二路车流辆明显增达，百米必见一辆车，近一半以上的粤B车牌；此外，公交线路也明显增多，在中萃花城湾站，小编发现多了138路、317路等公交线路通往深圳坪山、惠阳淡水，不得不说这里的通达性比金山湖岛好太多了；在配套方面小编觉得最值得期待还是与太阳湾相对的翡翠山项目将动工建设占地11万平方米的商业圈，以及市政府将在塘尾村打造的儿童主题乐园，据了解有11个足球场那么大。
项目斜对面的中萃花城湾公交站
小编悄悄从北门而出，无管理人员在场
  太阳湾今年上半年将推二期B区29栋80-110平米户型，约120套房源，现认筹2千抵2万，预计四五月份开盘。从沙盘可以看到二期高层洋房错开分布，完全无遮挡，整个小区的容积率1.96，居住舒适度较高，但小区洋房与别墅并无分开管理，这对要求私密性的别墅业主来说，是否欠妥呢？小区园林的绿化虽依旧茂盛，但小区管理却令人堪忧，小编参观完园林后，发现社区的北门暂无任何管理人员，任何人可以自由出入。
京粤世纪城：300多家商家营业 周末引流1-2万人
  现场（15:00）：在龙海二路感受车流量后，小编们坐上崭新的138路公交车，前往比亚迪感受人流，途经响水路、石化大道，正值各个工厂的招工季，一路上看到一批批的人拖着行李找2015年的东家；十五分钟后便抵达位于比亚迪南门的京粤世纪城。
响水北路上的步行街
工人队伍浩浩荡荡
比亚迪对面的福鑫购物广场
  2014年的5月，世纪城4万平米的商业体正式开业，A区餐饮，B区服饰，C区电影院、D区百货超市等300多家商家已经营业，营销中心门口十分热闹，二十辆小车里，有十辆粤B牌车，踩盘时有两三批客户上门咨询。在营销中心内的区域图，小编发现片区内的每个工厂上注明该厂的人口，置业顾问赖璐怡表示“目前西区的所有加起来人口约到16万，周末世纪城的人流约有1-2万人，买这里商铺的业主都是看到这里的前景。”去年项目的销售金额约有3亿。
营销中心门口的车辆
营销中心内的上门客户
  项目一期商业已经全部售罄，二期商业在售30-60平米，约有70套，一层4万-4.5万/平米，二层均价2.2万/平米，另有10栋30-60平米的精装公寓在售，均价7800元/平米，目前只剩余30多套，另一栋住宅40-71平米户型，均价5800元/平米，毛坯交楼；赖璐怡表示项目目前客户投资和自住的各占一半，深圳与附近居民也是各占一半。
世纪城附近工厂人口分布图
世纪城下午4点的美食街
  项目公寓将引进斯凯酒店管理，购买16层以上的公寓交给斯凯酒店托管，收益与酒店五五对分；小编在一期商业转了一圈后发现商场人流零零散散，并未如营销中心门口那般热闹，在商场内的2楼，无论是美食或服饰，人流并不多，甚至有的商铺大门紧锁。
 中央御园：街铺5万元价格堪比深圳 租金达500元/平米/月
  现场（16：10）：位于世纪城旁的京华中央御园，营销中心内六七名置业顾问在场，地板洒满彩带，放着电视，自行车等奖品，置业顾问邓良君表示“刚才有一批客户成交砸了金蛋。”营销中心内有两批客户在场，有一批客户紧随小编去看了样板间。
京华购物广场今年5月1日运营
上门客户
  项目自身配套有1.4万平米的京华购物广场，今年5月1号将会开业，确定的商家有华润万家超市，国美电器、平安银行等；项目门口的龙海三路预计2016年通车，届时与南坪快速公路几乎相连，从深圳坪山、南山、罗湖到项目只需15-40分钟。邓良君说道“项目十个客户里有九个是深圳，来自盐田、南山等各个区域。去年的投资客并不多，绝大数还是打算自住，一期去年年底交楼，现在已经有几十户入住了。”
营销中心现场成交砸鸡蛋
  有句老话说得好，路通则财通，邓良君表示“项目目前的街铺均价5.5万-6万/平米，基本上与深圳持平，项目所在地区是政府重点打造的商业圈人，人流比较大。据调查显示附近的福鑫广场街铺的租金高达500元/平米/月。”小编在58同城网上看到深圳福田地铁口一个铺面，仅18平米，月租7200元/平米，也就是400元/平米/月，不得不说中央御园的龙头街铺堪比深圳。
深圳福田地铁商铺租金
项目商铺分布图
1000平米的华润万家超市
项目旁边的酒店
83平米户型样板间的厨房，也是交楼标准
  项目目前二期6栋83-103平米精装房在售，均价6800元/平米，装修标准为1800元/平米，剩余20多套房源，今年将推出剩余的7栋、5栋、10栋，共300多套房源。邓良君表示交楼标准与样板间的装修一样；此外目前商业在售30-120平米的商铺，街铺均价5.5万-6万元/平米，内铺的均价1.5万-3万元/平米。此外置业商铺可房租，可返6年，1-4年返总价5个点、5年返6个点、6年返7个点，其中华润万家所在商铺最高可返8年。文/乐居 蔡燕萍
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发表于 2015-3-13 10:09:12
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