格局悄然生变，北京下跌，深圳却在悄悄上涨，释放了怎样的信号？

进入2019年，一个越来越匪夷所思的事情出现了——楼市已经出现了南北失衡的局面，深圳以及临深的东莞、惠州不断悄然上涨，而北京、环京楼市依然毫无起色。

对此，一些唱衰北京，吹捧深圳的声音越来越多。那么事实究竟是怎么样的？当下楼市相比16、17年大涨时期，又发生了哪些深刻的变化？这篇文章，我们就简单的聊一聊这个话题。

以下纯属猫叔的个人看法，欢迎大家多提意见。不唱多不唱空，单纯客观探讨一下，楼市的未来走向。

01

先说结论：北京房价的下跌，完全是政府调控的结果。并非像其他大V所说的人口净流出等原因。

回顾过去的2年多，自2017年3月份“3·17”新政实施以后，北京的二手房价格就一直在下探。

（数据：贝壳研究院）

引用链家二手房的成交数据，在“317”调控两年左右的时间里，北京二手房对比2017年3月份的最高点下跌了11.3%。

就猫叔跑盘二手房的经验来看，这个幅度还是很客观的。当然其中跌的比较厉害的，比如受多校划片影响的学区房、望京海淀等大户型，可能跌的更多，300-500万阶段的房源，跌幅也就在10%左右。

这里需要注意的是，我们再详细的回头看上面的房价曲线，从“317”之后，北京房价并不是直线下跌的，而是有自身的市场规律。

2017年“317”调控后，北京二手房持续下跌。但2018年春节又再次回升；

2019年虽然不景气，3、4、5月份的二手房市场也迎来一个短暂的"小阳春"。

这说明，北京楼市经历了种种打压之下：认房认贷，暂停25年以上贷款，二套首付6-8成，离婚一年内不能买房等等，即使一些人暂时失去了购房资格、一些人被限贷政策打压不能置换，北京依然有一部分需求释放，这些都体现在两年的小阳春里。

如果是别的城市，这么玩恐怕早就被打趴下了。

事实上，如果这么单纯的政策打压，北京楼市也不至于如此惨淡。更厉害的大棒在于，供应端的输出。

从2017年开始，大批量的共有产权房、限竞房相继入市，截止今年上半年，限竞房累计供应3.84万套，成交1.38万套，共有产权房累计供应3.37万套，成交2.12万套。

这一年多以来，限竞房加上共有产权累计供应了7万套以上，这是什么概念呢？

今年是8年以来北京楼市库存量最多的一年。2017年，北京前10个月的新房成交量仅仅2万套。

巨大的新房供应，还直接压缩了二手房的成交空间。过去北京的二手房成交量占比80%以上，而今年上半年下降到70%左右。

所以你能明白，为什么北京楼市这么惨淡了吧。

从需求端限制信贷，遏制买房需求，从供应端加大供给，严格控制房价。这么严厉的调控之下，北京房价不跌才怪。

02

为什么深圳房价用“悄然”这个特殊的词呢？

先来看一条今年很少人关注的新闻——深圳市房地产信息平台已经接近5个月没有再更新深圳的房价数据了。最后一次更新，还停留在今年的4月24日。

官方的解释是“由于深圳市房地产市场规模有限，成交价格水平易受结构性影响。为了更准确地反映房地产市场的运行情况，深圳参考了其他城市的做法，在做好房地产预售项目“一房一价”价格公示的基础上，不再公布汇总后的成交金额及均价信息。”

猫叔理解的，这段话的意思是，深圳的供应量太少，房价短期很容易受到某一阶段密集推盘地区的影响。比如关外推盘很多，房价下跌的就多，如果关内推盘多，房价上涨的幅度就大。

但请各位再进一步想想，如果房价下跌，那么显示的数据降低，说明“调控有效”，对市场影响并不大。那么不愿意再显示数据，是不是也暗含了另外的一种情况——未来数据有可能走高，容易引发市场的恐慌？

这个猜测，在一组数据中得到了证实：1-5月,深圳共新增预售均价10万元/平方米以上的获批预售量,达到2301套,面积33.1万平方米,已超去年全年水平。

至少在豪宅项目上，深圳的限价在偷偷放松。

再来看深圳的二手房情况，安居客数据显示，虽然在5、6月份深圳房价有短暂的下滑，但总体来看，今年是微涨的。

尤其是深圳“先行示范区”利好消息公布之后，全国投资客涌入深圳，公寓类产品成交量走高，优质地段的二手房价格也在悄悄上涨。

如果安居客数据不够有说服力，猫叔再次引用公众号“冰山指数”的数据——数据显示，深圳9月份第四周二手房对比8月份第四周二手房，房月环比涨幅0.5%，全国排名第4。

如果估计不错的话，“先行示范区”的炒作应该还会继续，甚至向东莞、惠州等地区转移。那么临深的房价，也会随着深圳的房价，“悄然”上涨。

总结来看，深圳房价上涨的行情也是“结构性”的，比如成交很热的光明、南山，但像坪山、盐田等地区，价格相对平稳。

深圳房价的上涨，既是政策上多重利好的推动，也是市场回暖的结果——在之前的文章里，猫叔也说过，今年3月份，深圳二手成交量与供应量均出现显著增长，5月成交量达近三年新高，整体行情高于2018年同期，深圳市场有明显的回升行情。

03

经常关注猫叔的粉丝会知道，猫叔经常会聊到楼市的一个现象——板块轮动。

2014年9月30日，央行、银监会联合出台《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，放松了与自住需求密切相关的房贷政策，此通知被业界称之为“央行930房贷新政”。