大亚湾逆袭：睡城转身自住买家首超投资客

惠州主张

梦想照亮现实，请从一间便利店开始

并不和煦的秋风夹带着复杂气味，弥漫的空旷、荒芜令人不安。宽阔的石化大道上，呼啸着奔向工地的泥头车和罩着纱网的绿色楼体上一排排忙碌的高塔吊臂的大工地是这个城市留给每一个人的最深的印记。

不断穿梭忙碌的泥头车和大亚湾楼市一道在1-9月交出了26685套的傲人数据，这足以让拥有100多万常住人口的惠州城区21118套的数据暗淡无光。

面对这份半官方华丽的成交数据，开发商笃定地坚信毗邻深圳1200万人口的大亚湾必有更灿烂的明天。

看似金光闪闪，或是荒野一片。数据背后，更多是以价换量的营销策略，甚至中石化、比亚迪的半卖半送廉价的员工福利房，也包括17万一套的两房和7.5折零首付效应。当喧哗逐渐隐去，巨大的楼影子扎在地里，数万套已交付住宅窗口偶然透出点点星火，屈指可数的居民对于陌生人依然需要提高警惕。

不可否认，三年前大亚湾72亿元市政配套所取得的成绩，涵盖了学校、公园、道路中的绝大部分，甚至还包括成为全国首推12年义务教育的片区。但这些尚不足以让成交数据中53%自住购房者从需求瞬间转化为真正的居住。

开发商寄望的12月26日开通的厦深高铁，能给大亚湾带来质变吗？距离大亚湾中心最近的惠阳南站约5公里，距离深圳东站约15公里，下了高铁如何接驳市区，还尚无定论。未来即便高速可以免费，但堵车和往来油费也是不小的成本。买菜要开车、买瓶水要走几条街的困境何时能够改变，交楼后免费往返深圳的楼巴还能否继续存在？

盲目地期待这些自住购房者迅速入住是不切实际的，我们和更多的购房者一样，期待大亚湾的相关职能部门和开发商能够摒弃这些幻想，脚踏实地地为购房者入住创造更多条件。或许从最日常的生活开始，在价格洼地之外，做些实际的东西，哪怕是开一家微不足道的便利店也好。希望购房者入住大亚湾早日梦想照亮现实。

片区规划升级，

惠深轨道交通连通在即

深圳房价持续上涨，

大亚湾价格优势凸显

开发商以价换量，加大推货促成交

全国首推12年免费义务教育，公园、医院陆续落成

大亚湾明星楼盘

主攻深圳龙岗、坪山，两项目今年已卖房5300套

大亚湾楼市今年大爆发，龙光城和卓越东部蔚蓝海岸功不可没。仅今年上半年，龙光城以2375套、12 .93亿元的成交金额，成为大亚湾片区首度诞生的惠州楼市双冠王，并与卓越东部蔚蓝海岸、星河丹堤（资料、团购、论坛）一起进入惠州楼盘销售排行榜前十名，成为大亚湾楼盘在销售榜上截至目前最高光的时刻。

龙光城　惠州楼市上半年双料冠军

销售业绩：22亿元，销售4100套

成交解读：上半年龙光城以2375套、12.93亿元的成交夺得惠州楼市双料冠军。龙光地产提供数据显示，截至10月31日，龙光城销售4100套，总金额22亿元，单盘销售约占据大亚湾1-10月份成交总数3万套的五分之一。

龙光城主要成交户型是37-111平方米的刚需产品，较高性价比被认为是其今年成交爆发的主因。上半年龙光城三次开盘，均价5000元/平方米，处于大亚湾中低位水准，最便宜的公寓总价仅17万元。龙光城负责人称，除价格洼地优势外，项目毗邻深圳的区位优势也是销售看好的主因。龙光城门口的西南大道和深圳的兰竹东路相连，相较对面坪山上万元的楼价，龙光城的价格格外有优势。此外，项目未来将有9所学校，与此同时开发商还捐建了大亚湾三中，开通了间隔一小时的深圳楼巴。

卓越东部蔚蓝海岸　每天五班楼巴往返惠深

销售业绩：1-10月销售金额7.5亿元

成交解读：中原地产数据显示，上半年卓越东部蔚蓝海岸销售519套，金额3.74亿元，与龙光城一并进入惠州楼市十强榜单。开发商称，1-10月，该项目累积销售套数达1200套，销售金额已达7.5亿元。在销售套数上，已超越去年全年的1000套，今年前10个月的销售金额与去年全年的8亿元仅差0 .5亿元。在业内人士看来，一方面，由于深圳核心片区房价依然高企，深圳刚需族普遍被排挤在外，深圳人置业向东的趋势越来越明显，为降低高房价所带来的巨大压力，他们纷纷进入大亚湾置业，这其中以龙岗、宝安的客户最为明显。另一方面，大亚湾上半年表现生猛和开发商所奉行的推盘策略相关，龙光、卓越纷纷启动对深圳市场的大规模拓展，同时开通每天五次往返楼巴，利用犀利的价格攻势，撬动了部分深圳刚需客的置业热情。

热销背后

01

规划

规划为大亚湾披上华衣昔日屌丝精彩转身

在业界人士或者购房者眼中“睡城”大亚湾似乎无法用固有思维去解释，但是面对官方性质的大亚湾房协统计数据，又不得不相信它真实的存在。在一片质疑声中，大亚湾上半年度交上了一份漂亮的成绩单，成交的套数接近3万套，远超惠州城区，与此同时，龙光城截至10月31日4100套的成交数据也一样冠绝惠州。

用屌丝逆袭来形容大亚湾或许是不合适的，在过往的岁月，跌宕起伏的大亚湾楼市如同一部充满迷局的悬疑片，开发商经常晕头转向，但今年他们都摒弃了往昔悲观的论调，无论是房协还是开发商都一致看好大亚湾的未来，坚定地认为这里将会有无数可能发生的精彩。

客观看来近年来的大亚湾楼市依旧索然无趣，但是不可以忽略职能部门为改善人居环境做的诸多努力，修公园、建学校、做医院，利用政府财政来支撑12年义务教育体系，人为打通和深圳的壁垒。开发商合理地面对市场做出决策，在深圳市场山河一片红的同期，以价换量，多方出击，在厦深高铁开通的同期，和上述因素一道上演了大亚湾楼市的逆袭之战。

但是在这份数据的背后，更多购房需求转化为实际的购买力并不是大亚湾楼市正常的发展轨迹所致，而是有政策、市政、价格等种种叠加在一起形成的虚幻的购买力，有些购房者甚至连自己购房的原因都无法说清楚。大亚湾孱弱的人口基础和相对贫乏的交通、生活资源配套也成为这些购房者在享受大亚湾低价格带来的冲动同时必须承受的结果。

“环大亚湾新区”更显区域定位提升

今年3月，“环大亚湾经济区”的提法变更为惠州“环大亚湾新区”。惠州市市委书记陈奕威在相关会议上提出，争取该区上升为省的发展战略来推进，力争2020年该区生产总值达2300亿元，打造成为全省新的增长极。环大亚湾新区的五大战略定位，包括“世界级生态型石化产业基地、粤港澳滨海休闲旅游度假区、珠三角制造业转型升级新平台、珠江口东岸现代服务业功能区、珠三角口东岸区域性综合交通枢纽”。发展目标初步定为“五年经济总量翻番、十年再造一个新惠州、二十年建成现代化蓝色湾区”。

由此一来，地产业界对于大亚湾开始前所未有地看好。环大亚湾新区包括大亚湾区、惠阳区全境，以及惠东县的8个镇办。这个范围内特别是靠海的地区拥有众多地产项目，其中有不少是滨海旅游地产项目。地产观察人士认为，规划必将促使沿海楼市逐渐升温。环大亚湾新区毗邻深圳，在“环大亚湾经济带”的带动下，众多深圳客开始活跃在大亚湾楼市也就不足为奇。

厦深高铁通车后“睡城”或可摘帽

10月份，惠州市交通局和市住建局两职能部门先后公示《惠州市轨道交通规划修编》(草案)，这是继惠莞城轨建设后官方首次对外详细披露截至2030年惠州城市、城际轨道交通的详细规划路径。

在这份草案中，共有4条城际轨道和6条城市轨道，其中最引人瞩目的则是连接惠州城区和深圳的东、西两条城际轨道线。东线方案线路由莞惠城际轨道客运北站北端引出，沿北环大道经淡水，终点至惠州南站与厦深铁路换乘，向西进入深圳东站。远期规划中，大亚湾至深圳的城轨长约20公里，将从大亚湾荃湾出发，经澳头进入深圳坪山，对接深圳地铁。

规划中，大亚湾至深圳的城轨，通过在惠阳高铁站换乘，将大亚湾与深圳连为一体，进入20分钟双城生活圈，多年的“深圳东”也将因为城际轻轨的开通，真正融于深圳。待到通车后，此前大量在惠阳、大亚湾买房的人才能实现自住，待到居住氛围成熟后，困扰大亚湾多年的二手退出机制、生活配套问题也才会被倒逼着得以解决。

据悉，厦深高铁惠州段施工顺利，并将于12月份试运行。京九快铁线路也将延伸到惠阳，轨道交通的开通有助于更多刚需客户迁移。继沿海高速开通后，大亚湾房地产将在厦深高铁和京九快铁利好消息的带动下再次迎来突破良机。大亚湾由此有望一摘此前“睡城”的帽子。

02

配套

全国首推12年免费义务教育

惠州最好医院落户大亚湾

配套升级，自住买家首次超过投资客

备受诟病的大亚湾市政和生活配套的确在提升。2009年大亚湾区政府称，未来3年将投入72亿元打造相关市政配套，并在逐一兑现。

首先是交通路网的升级，2010年之前，大亚湾连接深圳的唯一一条锦绣东路还是断头路，深圳往返大亚湾还要转车，至今这种局面已不复存在，通往深圳的锦绣东路、西南大道已经贯通。惠州目前为止综合医疗条件最好的中山大学附属医院已经落成，大亚湾三中等也相继建立，红树林公园等一批公共配套也相继落成。

来自大亚湾房企的统计数据显示，1-9月自住购房客的比例占到了53%，这也是大亚湾历史上首次投资客的比例低于自住。

全国首推12年免费义务教育

大亚湾房协会长谭建文在本周二上午受访时称深圳人在大亚湾购房增量明显，大亚湾12年免费的义务教育和购房60平方米以上满足相关条件即可入户是其中两个主要原因。谭建文称在深圳入户难、入学难，是深圳白领阶层的严重负担，到大亚湾来，可以免费享受12年义务教育，大亚湾是全国唯一一个实施12年免费义务教育的区域，有大亚湾一中、惠州市一级学校等名校，只要拥有大亚湾的户籍，就可以享受这些地区的12年免费教育，包括高中的学费和住宿费，此外高考被高等学校录取，在读期间的学杂费由大亚湾管委会补贴50%，此外，购房60平方米以上满足相关条件即可入户的政策对于部分入户深圳困难的群体也有相当吸引力。

03

市场

低房价，高佣金，开发商降价加推抢成交

深圳房价愈高，大亚湾优势愈明显

和每月房价都在涨的深圳相比，大亚湾房价始终低位运行。甚至有统计数据显示，大亚湾是珠三角唯一房价比2010年还有下降的区域。大亚湾房协数据显示，1-9月大亚湾片区均价4678元/平方米。销冠龙光城上半年以5000元/平方米起盘，如今均价约5600元/平方米，且一次性付款还有额外9折优惠，而相距离不过数分钟车程的深圳坪山，房价已约12000元/平方米。

今年1-9月份深圳房价依旧高企。9月，深圳一手房成交均价为21820元/平方米，同比上涨4.95%，截至9月份深圳一手房相比1月份涨幅10 .8%，促进了部分的深圳置业人群进入大亚湾市场。面对房价，越来越多的购房者不得不安家大亚湾，此前“向东500米，房价少一倍”的优势不仅延续至今，甚至随着深圳房价的上涨，反而愈发明显。

开发商集体换节奏，3月份起加大推货量

大亚湾楼市能逆袭，开发商默契地选择“以价换量”是重要因素。今年1-9月份，商品房平均单价约为5049元/平方米，2012年全年的平均单价约为5237元/平方米，同比下降3.6%。这还不包括占市场销售总量的12%的亚迪二村和海惠花园两个项目。据悉，由于上述两盘大量卖给内部员工，远低于市场价，其中亚迪二村均价2509元/平方米，海惠花园均价2816元/平方米，在大幅拉高成交量的同时，也很大程度上拉低了总体均价。

除此之外，在大亚湾楼市长期不景气的情况下，开发商3月份即开始逐步大量推货，在整体政策较为平稳、流动性偏松的情况下，叠加开发商推盘激增，推出更多平民化、适合刚需族的产品，并通过打折降价等营销手段进行促销，实现产品的快速消化。

10%高佣金，刺激4000中介拉网式销售

走在大亚湾或者惠阳的大街上，在等红灯的间隙，身着白衬衣黑色西裤、晒得黝黑的人敲开车窗，用近华少播广告的语速向你介绍他手中传单的房子，最后以这样一句话收尾，“要不要去看一下很近的”是司空见惯的现象。这便是活跃在大亚湾惠阳的流动售楼员，坊间传闻超过4000人。他们在高速路口、立交桥、公交站，车站甚至公共厕所边出现。10%的佣金将他们从深圳的二手房中介、商铺租赁交易中心，吸引到大亚湾，开始只卖新房。光耀试用之后，这种模式迅速在深圳铺开，深圳的中介们利用自己的地铺网点，发短信、介绍客户，并且在各个路口拦截客人。大亚湾房企会长谭建文说，房子卖了才给钱，这种方式非常受大亚湾中小开发商欢迎。如今，世华、美联、家家顺等深圳品牌中介都在大亚湾设立分公司，专门从事二、三级联动销售业务。

观点PK

正方

七成以上的自住需求，让开发商安心

陈江洪　大亚湾中联灿邦地产总经理

房管局备案的大亚湾的1-10月累计成交超过2.8万套，但因为网签滞后的因素成交远远高于这个数。我们通过对客户成交类型分析发现，自住客的比例由前几年的不到两成上升到现在的七成，纯投资只剩下两成多，这个结果对于开发商而言足以使之心安。

大亚湾今年成交旺盛，也是这些纯自住需求客户迅速增量的结果，自住需求的增多对于大亚湾市场形成良性循环非常重要。因为大量的购房者入住楼盘后，会很快地形成规模聚集效益，从而形成对政府、市场的倒逼机制，一个片区逐渐入住后，政府也会开始在配套上进行跟进力求服务市民，也因为人口聚集会产生商圈，催生各类商业、服务业商机。

深圳的房价逐月上涨，已经让更多的即将面临结婚或者为人父母的80后刚需置业者永远地失去了机会，但是又想享受国际化大都市深圳带来的便捷，这种购买力只能被挤压溢出到惠阳、大亚湾片区，价格优势、环境资源都可以满足这些置业者的要求。在深圳一套两房，在这儿是一套大平层或者别墅，没有人不想住得更好，此外大亚湾的逐渐完善的市政配套也在促使更多的人住下来，另外沃尔玛也入驻澳头。大亚湾公园、路网、公交，从澳头到罗湖单程10块钱，12月26日厦深高铁通车，从大亚湾到深圳东站5分钟，到龙华总站20分钟，深圳3号线、14号线也规划连通大亚湾，这些潜在的利好规划让更多的客户可以预知到大亚湾的未来。

反方

不以常住客为主流购房群，大亚湾在发烧

肖小平 深圳中联地产研究院总经理

虽然很多人在大亚湾片区购房，但是这些购房者在深圳并不是主流群体，首先手上没有房票，再者是手上钱不多但希望自己的居住环境更好，这种群体在深圳有相当部分的比例。而大亚湾的开发商设计的户型产品和定位都是针对这部分人群，非常精准，再利用明显的价格洼地优势在深圳倾销，给购房者画一个美丽的大饼在未来，所以很多人上当了。

这些在大亚湾购房的群体对美好生活报以追求是没错的，但是他们应该注意到大亚湾从一开始到现在都不是一个正常楼市表现出来的健康状态，已经发了高烧。主流群体都是不打算在大亚湾住的人，在没人住的地方政府也不会贸然投入市政建设资金，与此同时开发商也不会傻到贴钱去做配套，商家也不可能只做周末生意，所以这种近乎空城的现象是大亚湾楼市最恐怖的部分。

更多人对于大亚湾和深圳之间的厦深高铁和地铁延长线报以希望和期待，认为这些交通网络形成了，大亚湾未来就和深圳融合成一体了，这是理想化的状态，深圳现在的城市节奏，不足以恐怖到把大家赶到大亚湾买房的境地，就算轻轨通车了，鉴于大亚湾孱弱的人口基数，票价也不会低，与此同时和轻轨接驳的交通该如何解决？可以参照北京通州为什么可以发展起来，是缘于更多的人不得已把通州作为居住地，但是大亚湾的购房群体更多是将其作为第二居所或者投资，还有一部分是看到别人都买自己人傻钱多也买一套，都说不清楚为什么。这些没人住的房子，未来折旧会非常快，也会在新盘供应充足的市场上失去竞争力，大亚湾没有人口爆炸的任何可能性，即便深圳人来此常住，现有的情况是就算高速免费，一天来往的油费也顶不住。

购房者说

没有信心3年内入住大亚湾

姜先生　深圳龙华富士康主管

“我没有信心在大亚湾西区购买的房子在三年内可以入住。”来自湖北的姜先生这样说。

已过而立之年的他已结婚4年，刚到深圳时，手上没钱，如今升值加薪后，但深圳的房价已经远超他夫妻二人的承受能力。在低价诱惑下，购买了大亚湾132平方米的四房，姜先生的同事中超过20人在此买房。“有同事装修了，但仍在深圳租房住，后来让父母住，父母住了半个月还是回老家去了。”姜先生称，买简单日用品都要走很远，出行只能靠“黑摩的”，入住率低，没有居住的气氛。

“而且去往深圳都要到固定的地方坐车，开始开发商承诺的楼巴因为小区的居住人口太少最后干脆停开。”姜先生对于即将开通的厦深高铁一样没有信心，他称，从上班的地方到高铁站要转车，最后到了惠阳南站还要转车十几分钟才能到，“或许三年后才会好一些，但是我不后悔在大亚湾买房，因为已经升值了”。

仅靠轨道交通无法吸引深圳人

黎小姐　深圳证券公司职员

尽管大亚湾近来有诸多利好出现，但在一些深圳买家在大亚湾楼市看到商机的同时，更有一些深圳人持谨慎乐观的态度。

他们认为，大亚湾不能天天喊口号，当务之急首先把大亚湾的基础设施、生活配套等一些基础的公共配套做好完善，才形成一个正常的人居环境，刚需买家尤为看重这些。

在深圳工作的黎小姐直言：“深莞惠一体化也喊了好多年了，但除了厦深高铁即将试运行外，其它也没看到什么变化，我觉得如果大亚湾不把配套做好，光靠一条轨道是无法吸引真正想到大亚湾定居的深圳人的。”