最新消息：莞惠5月的楼市到底怎么样了?

发表于 2017-6-16 16:37:30

东莞：新房月成交2807套跌入谷底

昨天，市统计局发布今年5月东莞新建商品住宅网上签约销售情况。记者发现，5月新建商品住宅成交仅2807套，创一年来除春节月(今年为1月、2月份)的最低，但是，房价却达到了去年5月至今的最高位。业内人士认为，楼市下行压力仍大。

5镇街新房均价超2万元

根据市统计局公布数据显示，今年5月，全市新建商品住宅网上签约销售2807套，销售面积31.48万平方米。按照销售面积和销售金额进行计算，销售均价为16885元/平方米。

根据市房管局提供的资料显示，5月销售均价在20000元/平方米以上的销售面积占总销售面积22%，均价在15000～20000元/平方米的销售面积占总销售面积38%，均价在15000元/平方米以下的销售面积占总销售面积40%。

在全市33个镇街(含松山湖高新区)中，除谢岗无交易外，销售均价超过20000元/平方米的镇街有寮步、塘厦、南城、黄江、凤岗5个;销售均价在15000~20000元/平方米的镇街有11个;销售均价在15000元/平方米以下的镇街有16个。

房企年中推新货望刺激购房消费

从市统计局公布的去年5月到今年5月东莞新建商品住宅成交情况来看，今年5月的住宅成交量仅高于作为春节月的1月和2月份，且仅比1月多签约了7套住宅，签约均价则达到一年来的最高位，为16885元/平方米，第二高位是2016年10月，签约均价为16873元/平方米。

从成交情况来看，去年9月东莞一手住宅成交量最高，达到102.34万平方米，成交套数达到8559套，成交均价为15814元/平方米。由于当月有多宗高价地拍出，造成了当时楼市十分火热。随后，去年10月6日，东莞出台了首次限购政策，成交量迅速回落至59.01万平方米，并且成交量持续低迷至今年1月、2月份的春节月。随后，市场逐渐回暖，成交量慢慢回升。

3月底、4月初，东莞连续对楼市调控政策进行加码，特别是“4·10新政”对深圳客在东莞购买一手住房的购房资格进行了限制，成交量下滑。5月传统楼市旺季变淡季，成交量跌至低谷，仅为31.48万平方米，这也是近七年来5月住宅成交的同期最低。

进入6月份，随着大量楼盘加推新货，东莞成交量有所回升。据东莞中原研究部对东莞156个在售楼盘的认购量收集和汇总统计显示，上周东莞市场认购量大幅上涨。

临近年中考核，房企为冲刺业绩在近期加大推货力度。据东莞中原研究部不完全统计，近两周已有10余个项目推出新货，推货力度是“4·10”新政后最火热的一段时间。在房企大幅推出新货的刺激下，购房者入市积极性有所加强，市场认购成交量环比大幅上涨。

惠州：二手房前5月销售11644套，表现亮眼

“只要有房源，不愁没客户。”在5月初的走访中，楼盘销售人员如是表示。二手房市场同样如此。跟随惠州新房交易持续旺盛且房源吃紧，购房客户被分流进入二手房市场，一有合适房源放盘均能迅速成交。

日前，市房产管理局发布惠州城区1—5月二手房交易数据。前5个月，惠州二手房源交易11644套，面积达134万平方米，环比2016年同期市场涨幅达51.4%，超过2016年上半年交易规模，部分业主更是坐地起价。

然而，楼市调控深化引发市场变化。建设银行、农商银行等多家银行暂时对二手房交易停贷，其他银行则不同程度调高基准利率，放贷收紧趋势明显。

“银行停贷对于二手房市场无疑意味着寒冬。”专家认为，银根收紧对于当前二手房市场供需两旺的局面将是一种抑制。按揭贷款收紧意味着购房成本支出加大，将带来刚需占主导的客户群体重新洗牌，部分支付能力有限的客户被挤压出市场。该专家直言，前期市场的乐观建立在旺盛需求上，随着需求遭到抑制，业主预期将有效降低，交易市场将重现议价空间。

新房供需吃紧，二手交易活跃

经历连日的推货荒，10日、11日，惠州城区多项目入市，江北奥林匹克花园、东江新城水岸城、三栋凯旋城，以及龙丰的富达苑齐齐开盘，新房房源接近千套。据企业发布的信息，均在短时间内售罄。

“新房市场供需吃紧，有效推动置业需求分流至二手房市场。”长期跟踪分析惠州楼市动态的资深策划人范忠洲直言，上半年新房供需紧张助推二手房市场兴旺。

据市房管局网签数据，前5月惠州城区交易二手房源11644套，面积达134万平方米，环比2016年同期的7305套、88.59万平方米交易量上涨幅度达到51.4%。房源类型则以二手住宅为主导，分别达到11419套、130万平方米。

“市民自住置业表现活跃，新房市场下行更多的是因调控所致，不代表供需环境和2016年同期有所不同。”楼市专家、吉屋网华南区总经理杨锦斌介绍，跟随整体市场持续回暖，潜在的刚需和改善置业客户纷纷将计划提前。在麦地居住的刘先生介绍，儿子2016年底结婚，将面临孙辈抚养问题，两房的老房子不够住。“看着房价变化坐不住，赶紧买个大点的房子才放心。”刘先生表示，不论是新房还是二手房，有合适的就马上去看。

“只要有品相不错的房源挂牌，基本不愁没有买家。”在东平、金山湖和河南岸多处开设门店的家顺地产负责人徐伟林介绍。他说，上周日，河南岸都市新岸有一套面积106平方米的楼梯房挂牌67万元，看房客络绎不绝，两天后，业主挂牌价格提高到72万元。

银行房贷收紧，二手交易或遇阻

类似情况在其他片区同样存在。在部分中介的推售信息中还提出验资需求，甚至对购房者的支付方式提出要求。

以一套麦迪新村75平方米的中层楼梯房为例，业主挂牌价格为65万元实收，折合单价在8700元/平方米左右。按照三成首付计算首付款为20万元，实际上该社区类似房源银行评估价格仅为5500元/平方米，首付款将达35万元左右，加上税费支出接近40万元。

前期业务办理中，银行支持力度较大，安家审批和放贷都比较通畅，市场走高与这种支持不无关系。李雁豪介绍，相较于新房市场，二手房按揭贷款在银行业务办理中没那么受待见。从5月开始，新递交的按揭办理过程明显拉长，加收额外的贷款办理费用情况变得普遍。

据家家顺业务的梳理，针对二手房交易各大银行按揭房贷节奏已经收紧，中国银行、工商银行、农行、广发等银行均上调基准利率10%—15%，建设银行、兴业、中信、农商行等8家银行暂时停止办理二手房贷。

“不同于2016年不动产登记启动带来的业务办理难，银行放贷收紧将意味着行业的冬天。”一位不愿具名的从事二手房交易超过十年的资深从业人士表示。

业主心理预期或降低，议价空间重现

首付比例提高、基准利率上浮等将增加购房者的支付成本，对于自住刚需占据主导的市场压力明显。

记者在家世界房产梳理的行业分析报告中看到，二手房消费需求中有超过五成客户均为刚需置业者。随着信贷市场收紧，部分二手房源面临超五成乃至全款进行支付的情形。“这无疑使得很大一部分刚需购房群体逐步被挤压出市场。”某业内人士坦言。

部分二手房业主开始观望。在金山湖升利悦湖会楼盘，张先生认为，当前片区新房价格受制于价格监制还没有完全释放，二手房源价格价差不明显且难以上涨，准备等到新一轮涨势出现再行出售。记者另在58同城、西子房产等二手房源网络挂牌平台找寻多个房源信息进行联系，受委托放盘交易的中介人员均表示，房价为业主一口价，均为业主实收，没有议价空间。

刘钢梁认为市场将重现议价空间。他介绍，二手房交易是买卖双方的议价过程，随着银根紧收，将推动业二手房主心理预期适当降低，增加市场议价空间。
来源：广州日报南方日报

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