房贷新政正式执行！（大湾区7城最新利率+月供变化）

8日，央行房贷利率新政正式执行！

按照新规，房贷利率以5年期LPR（每个月更新一次）为参考标准，各城市各银行根据情况进行加点。

据中国人民银行官网，9月份最新LPR为4.85%。简单来说，房贷利率不低于这个标准。

大家最关心的是，房贷成本增加了没？

南方楼事最新咨询了粤港澳大湾区各城市主要银行利率，发现大部分城市新政后的利率变化不大。

以下是最新利率汇总和科普，请收好~

01

大湾区7城最新利率

先来看看粤港澳大湾区7大城市最新利率。

以上数据由南方楼事致电各城银行咨询所得，仅供参考

就拿广深两个主要城市来说，新政前后的房贷利率变化幅度很小。

南方楼事咨询了Q房网的按揭部相关人士，其表示目前深圳首套房贷利率都是5.15%。

按照新政换算，也就是在最新的LPR（4.85%）上加点30。

今天上午，南方楼事先后致电了中行、建行、交行、招行等主流银行，工作人员均表示首套利率加点30BP（即5.15%），二套利率加点60BP（即5.45%），跟此前对比只有略微上涨。

而广州新政后，首套加点54个基点（5.39%），二套加点78.5个基点（5.635%），跟此前一样。

数据来源：乐有家

算到每个月月供，最多就增加几十块~

易居研究院统计了全国14个城市的最新利率和月供变化情况，基本都是每个月一顿快餐的变化↓

数据来源：根据各公开新闻报道等整理、易居研究院

数据来源：根据各公开新闻报道等整理、易居研究院

02

新政影响科普

事关所有购房者，南方楼事为大家梳理了新政要点，以及相关影响。

房贷新政回顾

先简单回顾一下这次房贷新政：

据央行8月25日发布《关于新发放商业性个人住房贷款利率调整的公告》称，为坚决贯彻落实“房子是用来住的，不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制，在改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制过程中，确保区域差别化住房信贷政策有效实施，保持个人住房贷款利率水平基本稳定，维护借贷双方合法权益，现就新发放商业性个人住房利率有关事宜公告如下：

一、自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。加点数值应符合全国和当地住房信贷政策要求，体现贷款风险状况，合同期限内固定不变。

二、借款人申请商业性个人住房贷款时，可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期。

重定价周期最短为1年。利率重定价日，定价基准调整为最近一个月相应期限的贷款市场报价利率。利率重定价周期及调整方式应在贷款合同中明确。

三、首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。

四、人民银行省一级分支机构应按照“因城施策”原则，指导各省级市场利率定价自律机制，在国家统一的信贷政策基础上，根据当地房地产市场形势变化，确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。

五、银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的加点下限，结合本机构经营情况、客户风险状况和信贷条件等因素，明确商业性个人住房贷款利率定价规则，合理确定每笔贷款的具体加点数值。

六、银行业金融机构应切实做好政策宣传、解释和咨询服务，依法合规保障借款人合同权利和消费者权益，严禁提供个人住房贷款“转按揭”“加按揭”服务，确保相关工作平稳有序进行。

七、2019年10月8日前，已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款，仍按原合同约定执行。

八、商业用房购房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。

说人话重点版本

● 中央给利率划了底线，但加多少点，要看每个城市每家银行的具体情况。（其实可以理解成基准利率改成LPR，上下浮动改成了加点）

●10月8日以后再无折扣利率，并且房贷利率会每月更新一次（每月央行会公布最近一个月的LPR）；

● 无论是利率，还是房价，以后都是“稳”字当头，不会大起大落；

● 已经买了房的别操心，这事儿跟你没关系；

● 这事儿跟公积金贷款买房的朋友也没关系；

● 牢记“房住不炒”，刚需利好，投资利空；

● 房贷利率走势看经济情况，大家好就是真的好。

3个关键名词的解释

LPR：简单粗暴来讲，就是由工农建中四大行带头大哥，和底下的银行小弟，一共18家商业银行坐在一起，商量出来的一个利率。

这个利率不恒定，会因为银行额度松紧而变。（by 大胡子说房）

专业解释：贷款市场报价利率（Loan Prime Rate，简称LPR）是商业银行对其最优质客户执行的贷款利率，其他贷款利率可在此基础上加减点生成。

贷款市场报价利率的集中报价和发布机制是在报价行自主报出本行贷款市场报价利率的基础上，指定发布人对报价进行计算，形成报价行的贷款市场报价利率报价平均利率并对外予以公布。目前向社会公布1年期和5年期以上贷款市场报价利率。

还是看不懂的朋友可以跳过这个名词解释，直接记住最新公布的数据就好了；

基点：1个“基点”是万分之一，100个基点就是1.00%。

最新的长期LPR利率是4.85%，加点100，就是到5.85%。

“加点多少点”，将成为房贷合同的约定。如果合同里写是加100个点，30年贷款期都加100个点。（by 北京拆哥）

重定价周期：以前加息或降息，第二年1月1号起的“月供金额”都要重新计算。

现在不同了，有可能一年一调，也可能30年贷款期都不变。

还是以“加点100”为例，如果要调，比如4.85%降到了4.6%，那么有可能第二年也跟着下降，变为4.6%+1.00%=5.6%。（by 北京拆哥）

购房者最关心的6大问题

☑问题1：

房贷利率到底是上涨还是下跌？

☑ 简单粗暴版答案：

央行划了一条底线，以后利率只高不低，再无折扣。

但是原本有折扣的城市就不多（此前只有上海），所以谈不上涨跌，该还多少还是多少。

根据目前各城市主要银行执行的加点情况来看，基本没有太多变化。

大胡子说房

从央行4.9%基准利率上下浮动的算法，到新政的以LPR为定价基准，其实只是算法变了。

房贷利率该是多少，还是多少，你该还的钱，一分都不会少。

对于买过房的人来说，你以前在利率低点还是利率高点买房，这个政策对你来说都没有影响，因为LPR短期内并不会发生变化。算法变了，你该还的月供还是差不多的。

对于打算买房的人来说，只是到时可以在贷款合同添加利率的商定，可以每年调整一次而已，你该还的钱还是差不多的。

国民经略

新利率模式下，实体降息，楼市定向加息。全国各地的房贷利率至少不会低于之前的水平。

而一些首套房贷仍在打折的城市，将会彻底告别“折扣时代”，进入“加点时代”。

新模式最具杀伤力的一点是，由于实体经济和楼市利率玩的是“双轨制”。

即使未来出现宽松，房贷利率仍旧能维持在高位，这就最大限度避免资金之水流向楼市，从而为定向调控奠定基础。

刘晓博说财经

央行设立新的“房贷利率诞生、计算的方法”，本身是中性的，谈不上利好和利空。

但是，央行公告里有这么一句话：“首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点”。

这句话的存在，让这个消息变得有点“利空”。

因为最新的5年以上期限的LPR利率是4.85%，比央行房贷基准利率4.90%低5个基点。但央行说了，首套房最低只能是5年以上期限的LPR利率（目前是4.85%），不能再低了！

丁建刚房产

这个问题没有标准答案。

假定你所在的城市，首套房利率就是LPR，二套房利率就是LPR+0.6%。 那么，按照2019年8月20日贷款市场报价利率（LPR)为：1年期LPR为4.25%，5年期以上LPR为4.85%。你的5年期以上的首套房房贷利率就是4.85%，二套房的房贷利率就是4.85%+0.6%=5.45%。

你可以算一下，你的房贷利率是升了还是降了？

理论上来讲，LPR与现在的央行贷款基准利率相比，应呈逐步下降之势。

但是，央行最新的房贷政策也给LPR设定了系数底线：首套房不能低于LPR，二套房不能低于LPR+0.6%。

这既体现了未来房贷利率的底线，也体现了差别化利率的政策逻辑。

☑问题2：

我正在还房贷，我的利率会降低吗？

☑ 简单粗暴版答案：

没影响，这事儿跟已经买了房的人没关系。

21财经

央行此次调整，采用了新老划断的办法。

2019年10月8日前，已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款，仍按原合同约定执行。

也就是说，至少在10月8日前，房贷合同会采用基准利率定价。

不过，8月17日，央行指出，在原有的1年期一个期限品种基础上，增加5年期以上的期限品种，为银行发放住房抵押贷款等长期贷款的利率定价提供参考，也便于未来存量长期浮动利率贷款合同定价基准向LPR转换的平稳过渡。

☑问题3：

公积金贷款买房的利率调整吗？

☑ 简单粗暴版答案：

暂不调整。

新浪乐居

公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。

在分析人士看来，这保障了首套房的刚需置业需求，体现落实“房住不炒”定位和房地产市场长效管理机制的政策导向。

目前的公积金贷款利率是2015年10月24日调整并实施的，五年以上公积金贷款利率3.25%，五年及以下公积金贷款利率为2.75%，全国都一样。

☑问题4：

对楼市是利好还是利空？

☑ 简单粗暴版答案：

跟我念，“房住不炒”。

真叫卢俊

实际点说，这次算是对楼市一次变相加息。

”长远看，对买房人影响不大。”

因为，利率是牵动楼市的重要指标，但作用主要在短期，真正楼市内驱动的核，是人口城市化供需和货币承载。

并且，大概率上利率市场化后，不会在楼市实际利率上有剧烈波动，也会在一定时期内保持相对稳定，最多微调状态。

中原地产首席分析师张大伟

此次调整属于中性政策，之前同类型的政策要求房贷利率不得低于基准利率的70%。

“如果解读，可以理解为利好，因为LPR肯定会下调，这种情况下，避免刺激房地产，只能稳定房地产利率，不存在打压房地产的可能性，因为如果全社会利率下调，单独房贷上涨，最后的结果只能是资金绕道进入房地产。”（中国房地产金融 ）

东北证券研究总监付立春

房贷利率的形成机制将发生变化，新增的房贷会面临一定的磨合成本。

二套房60个基点的增加貌似不大，但结合因城施策这一原则，预计执行起来可能上浮水平会远大于60个基点。

基于部分城市二手房房贷暂停这样的背景，未来房贷成本及可得性都会面临一些挑战，房地产投机难度大幅提高。

房地产市场可能更加平稳，成交量可能会有下行压力，价格可能会因此下降。（中国房地产金融 ）

☑问题5：

对哪些城市影响最大？

☑ 简单粗暴版答案：

房贷利率原本有折扣的城市，例如上海，以后就没折扣了。

值得一提的是，此前仅有上海有折扣利率，所以基本上没有影响。

数据来源：融360大数据研究院  图源：深圳商报

此前，深圳的首套利率主流为上浮5%-10%，在全国属于正常偏低水平，还有不少城市长期处于上浮20%-40%，例如惠州，首套利率突破6%。

对于这些城市来说，国家确定“最低价”并没有多大影响，毕竟那早就是遥不可及的数字了。

刘晓博说财经

对于此前房贷利率比较低的城市来说，这次央行划了一条线，首套房房贷利率不能低于LPR（目前是4.85%），二套房贷利率不能低于“LPR+60个基点”（目前是5.45%）。

对于这些城市来说，是利空，相当于利率提高了。

至于此前房贷利率上浮比较多的城市，这次新政大概率是中性的，除非你的城市楼市继续过热，那么可能会有显著的“加点”。

地方央行有权“根据当地房地产市场形势变化，确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限”。

所以，未来每个城市的房贷利率都可能不一样，央行称之为“区域性、差别化信贷政策”。

☑问题6：

未来房贷利率走势看什么？

☑ 简单粗暴版答案：

跟市场联系更紧密，经济状况差的话，全面下调也有可能。

刘晓博说财经

当然是看经济状况。

当然是看经济状况。

如果经济非常差，失业率上升，仅仅靠大基建支撑不住经济，那么局部甚至全面给房贷降息，都是有可能的。

上海房贷利率为什么全国大城市里最低？临港自贸新片区为什么放松限购（5年社保变成3年），就是因为限购最严、人口增长慢、经济有压力。（上海工业增长，见下图）

来源：畅想湾区

来源：南方楼事（QQfangtan）整理汇总