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聚点 | 住建部原副部长:中国房子空置率高 建议征空置税

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大湾圈 发表于 2018-10-16 16:02:58 | 显示全部楼层 |阅读模式 打印 上一主题 下一主题

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近日,国务院参事、住房和城乡建设部原副部长仇保兴表示,遏制房地产投机、房地产泡沫是一个长期、艰巨的任务,应拿出房地产税分类进行,率先出台能够精准遏制投机的消费税、流转税、空置税,然后再从容考虑物业税。



城镇化下半场住房需求将减少

 

城镇化在推动经济发展、社会进步等方面发挥了重要的作用。仇保兴在近日举办的《参事讲堂》上表示,中国城镇化的上半场取得了决定性胜利。


改革开放40年,中国经历了规模最大、速度最快的城镇化进程。数据显示,中国城镇化率由1978年的17.9%提高到2017年的58.5%,城镇常住人口达到8.1亿人,城市数量由193个增加到657个。


仇保兴认为,中国城镇化进入下半场,将表现为:城镇化峰值将出现在65%-70%之间,住房需求逐渐减少,城市人口的分化明显加剧等。


他此前也曾强调,宏观上中国已经不缺房了,如果放任让房地产来支撑经济的发展,是不合时宜的。


房地产泡沫不能贸然刺破

 

仇保兴表示,房地产泡沫形成由来已久,冰冻三尺非一日之寒。用什么工具来衡量房地产的泡沫?“房价收入比”与“租金收入比”是国际上通用的两个工具。1991年6月世界银行提出房价收入比,普遍认为一个国家比较合理的房价收入比是1:7左右;另外一个工具是房价租金比。


针对衡量泡沫的收入房价比,仇保兴说:“在中国的国情下,十倍左右或者再多一点,问题不大,但现在有的城市已经高于二十倍。”


“尤其中国百姓的财富70%在房产里,这个情况下贸然把泡沫刺破,会造成重要影响。”仇保兴强调。


针对中国当前的房地产市场情况,仇保兴认为,要把房地产调控从原来的中央调为主转变为地方调,从行政手段调为主变为经济手段,从集中统一调变为分散调,通过国民经济收入的增长来严格控制房价的涨幅,逐渐地烫平房地产泡沫,而不是一脚踢破。


房地产税分拆四个税来烫平泡沫

 

如何化解房地产泡沫?仇保兴指出,历史上有几种态度。其一,置之不理,彻底市场化,让房价放任自流,自信市场最终会“自求平衡”;其二,把泡沫快速捅破,让房价快速大跌;其三,理性遏制、逐步烫平房地产泡沫。


为了理性遏制、逐步烫平房地产泡沫,仇保兴认为,房地产税应该分解为四个:率先出台能够精准遏制投机的消费税、流转税、空置税,然后再从容考虑物业税。


针对关于中国房屋空置情况的提问,仇保兴表示,在我国房屋空置率比较高,不同城市空置率是不一样的,像鄂尔多斯空置率是70%,北京空置率在百分之十几到二十。而从国际上看,一般采取了空置税的国家空置率接近5%左右。


至于这四种税的征收,仇保兴说:“物业税可以等5年,几年以后慢慢考虑。前三种税先行,房地产泡沫就可以烫平而不是刺破,对于保持居民消费能力和财富存量是很有好处的。”


 “空置税”能否成为一个有效的调控手段

“房子是用来住的,不是用来炒的”已成为我国住房政策的基本原则,使住房更多回归居住功能也符合社会资源公平分配、高效使用的要求。当前,城市住房除了基本居住功能外,还作为公共服务的载体。住房的空置不仅浪费了住房资源,还浪费的社会公共服务资源,可能造成社会资源的低效配置或不公平配置,不符合“房子是用来住”的定位。


住房空置率高的首要原因是住房被作为投资的对象。

购买住房空置不住,多是等待房价上涨后取得增值收益。其有两个基础条件,一是预期房价仍有较大的上涨空间,二是住房的持有成本低。从我国前一段时期看,这两个条件都具备。2000年以来,我国房价总体较快上涨,住房可作为增值保值的资产这一观念已被社会普遍接受。同时,我国房地产的税收主要集中在开发建设和交易环节,住房持有环节的税收没有或很低,仅上海和重庆试点了房产税。所以形成了许多家庭将住房作为“投资资产”配置。

住房空置率高的另一个原因是租金收益低。

一般来说,住房自己不住可以给其他人住,即不“自住”可以“他住”,就是住房租赁市场。我国住房租赁市场总体还不发达,只有一些人口导入较多的大城市住房租赁市场规模较大。但住房租赁收益非常低,目前一些大城市的租金房价比一般都是在1%-2%之间,也就是说投资住房如果依靠租金取得收益,年收益率还不到2%。所以许多投资购房者出于避免管理“麻烦”,或担心出租住房影响未来出售价值等角度,不将住房出租,宁可空置。而且,由于我国多数新建住房是未装修的“毛坏房”出售,不适合出租,如果房东要装修后再出租,则装修成本也很高,依靠租金回收成本较难。所以,在这种情况下,无论住房是为了短期投资还是长期投资,都会出现明显的空置现象,特别是在新建商品住房小区可能更加明显,有些报道说一些城市的空置较高是必然的。

如何减少住房空置,促进住房资源的有效使用,应更多从经济手段入手,减少住房空置存在的基础条件,使住房投资收益预期下降。其中住房持有环节的“空置税”将可能成为一个有益的探索。

它可以起到两个作用,一是直接增加住房持有环节的成本,有效减少投资收益。二是在住房持有环节根据不同使用状态征收不同税收,如当住房自住,以房产税调节为主,可免收或超过一面积后征收少量房产税,参考上海的做法。二是对住房出租的,征收少量房产税或增值税、所得税,这一块全国各地要结合实际,尽量减免或少征,主要鼓励住房使用。而对于完全空置的住房可以考虑征收“空置税”,以调控住房的供需关系,并起到有效抑制投资的作用。

住房“空置税”理论上可以是一个单独的税种,单独设置和征收。也可以作为房产税、物业税或增值税的具体实现形式,如对不同使用状况的住房实施不同的房产税税率或增值税税率,其中对“空置”状态的住房征收较高的房产税或增值税,也可以起到同样的效果。

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