无理由退房、打折优惠，这些利好本质是？惠州楼市真相...

全国楼市集体按下了暂停键，各大房企损失惨重，然而在沉寂了一个多月后，这两天又有些躁动，“无理由退房、补差价、特价房…”等等一系列优惠接踵而来，成功吸引了大量购房者关注！

不过和这些打折活动相比，近日浙商银行放了一个大招，多方媒体确认浙商银行明确对非限购的城市购买首套房，首付比例从原来的三成降到二成，什么意思呢？例如你在买一套房总价100万，原来办理按揭要首付30万，现在只需要首付20万就行了。这才是影响楼市的关键，一部分因为首付不够的刚需，后面很大几率入市买房。

但是我们要注意，这只是浙商银行一家单方面的行为，存在两个不确定性：

1.其他银行是否会马上跟进？如果其他银行跟进，首付2成会成为普遍现象；

2.是否会被叫停，这也是一大疑虑，估计其他银行观望也是等最后央行的态度。

当然这个消息会被很多自媒体解读为利好，我的解读也是利好，但不是短期的，这个利好对楼市的影响，需要一定时间来适应和消化。

现在对于刚需而言，首付降低，但是反过来，月供增加，这需要大家工资收入稳定后，才能去买房，通过这段时间，大家也明白了我们这个号天天倡导大家要注意家庭现金流和负债比例的重要性。

说到这个利好，再解读一下现在惠州楼市现状，因售楼部闭馆，房企们的营销主战场也由线下转为线上，线上售楼部、直播看房成为了各大开发商销售拓客的主流阵地。

于是，越来越多的粉丝前来咨询：线上购房靠谱吗？无理由退房是不是套路？现在购房真能捡漏吗？

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众多房企推出：

无理由退房、折扣、特价房

为了吸引客户促使成交，各大开发商纷纷推出无理由退房政策，以及购房优惠、特价房等强力促销手段。

放眼全国，近日，恒大、融创、龙湖、新城、保利、中梁等多家房企，都推出了相应的无理由退房政策。具体来看看细节：

融创，2月9日至3月31日期间，认购其上海、北京、安徽、浙江、福建、江苏等地的43个城市，可享受30天内无理由退房；

恒大，2月13日至29日，线上购房，5月10日（最长88天）前可无理由退房；

新城控股，2月1日至28日，在线上认购，60天内可无条件退房；

保利，2月7日至疫情结束，部分项目自认购之日起一个月内，未网签可无理由退房；

阳光城，2月6日至3月31日，线上购房交首付草签后，指定房源可享无理由退房。

……

从目前惠州各家开发商公布的无理由退房政策来看，大多数无理由退房的期限在一个月左右，也有房企推出60天期限，甚至有些长达120天期限。

除了无理由退房外，特价房、购房优惠也成为了各大开发商线上营销的利器之一。

从各家推出的购房优惠来看，某些项目以特价房的形式出现，某些项目以打折的方式出现，有些高总价项目优惠之后一套房源可节省不少钱。

面对这些眼花缭乱的购房优惠政策，很多购房者心里嘀咕，究竟是真实惠，还是套路呢？线上购房靠谱吗？

要回答这些问题，我们可以从无理由退房和购房优惠，这两方面来具体分析。

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“无理由退房”是真实惠还是套路？

自从恒大刮起全民营销的风潮后，大部分房企开始效仿。从目前市场上各楼盘推出的无理由退房类别，我们大致可以把它分为两类：

第一类：先交纳“认购金”，30-60天内可以享受无理由退房，且免费更名。

大概的玩法是这样：在线上先交一定金额的认购金或诚意金，在规定时间内可以享受无理由退房。通常在某个规定时间内，如果开发商把房子卖给别人，你交的认购金额也可以退给你，同时有些楼盘还另外承诺给你一些补偿金。

而无理由更名，就是说这套房子你认购了后，还可以在规定时间内免费转给别人。

第二类：缴纳一定数量的定金，7天内无理由线上退房。这种就相当于，你在淘宝上买东西可享受7天无理由退货。

如何识别无理由退房是不是套路？

虽然各房企“无理由退房”的口号一致，但玩法却各不相同。作为购房者，我们如何识别“无理由退房”究竟水不水，是不是套路？可以从以下几方面来看：

1、看无理由退房时间期限

上面我们已经讲了，各房企无理由退房的期限各不相同，期限短的7天之内，长的60-120天都有。

在我看来，期限至少在30天以上，才算有诚意。毕竟动辄上百万的房子不比其它商品，虽然在线上认购了，但最好去线下看了之后才决定是否购买。毕竟这段时间售楼部即使开了门，估计这一个多月内都不敢去吧？

另一方面，房企第一季度的业绩非常惨淡，那么在接下来的2-3个月，会不会有新的政策出台，楼盘价格会不会有所调整呢？如果留给购房者反悔的时间太短，真的意义不大。

2、看是否补差价

回到上面问题，在疫情结束后2-3个月里，开发商为了回笼资金，不排除推出一些力度更大的优惠政策。所以开发商推出补差价这一项还是可以看出诚意来，起码让人更放心。
3、看“定金”退还期限
有些开发商，在宣传之初会明确说明“定金”的退还期限，但有些却会含糊其辞。前者相对而言更值得信赖。
作为购房者的我们也需要分清楚一个词：“定金”在法律意义上，开发商收了是不会退的。如果协议或者合同表述不明确，那么可能将来会出现纠纷或要不回来的局面。

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如何识别购房折扣

是真打折，还是“包装”！

前段时间，恒大75折的活动如火如荼，也让大家见识了一把地产"套路"有多深。通常市场的购房折扣和优惠，主要有特价房、打折、优惠福利等等，这个比较好理解，这里不多讲。主要讲一讲如何识别这些购房折扣是真打折，还是开发商拿以前的折扣出来重新包装后的假折扣，也就是说开发商根本没打折，而本次推出来的折扣，只是在以前的基础上换了一种说法。

在这里我们要先弄清楚一个概念：什么是房屋的备案价？

简单的说备案价就是，开发商在房交所备案的价格，且这一价格为该楼盘的最高售价。

对于开发商给出的购房折扣是否有“诚意”，就需要注意识别开发商给出来的折扣是在备案价的基础上进行的折扣和优惠，还是开发商自己内部定价上，进行的折扣和优惠。作为购房者我们就需要注意以下几点。

首先，在惠州网上房地产官网上查询备案价，或是疫情之后在售房部查看楼盘的价格公示（价格公示就是该楼盘的备案价，是每个楼盘必须公布的，但可能会在不那么显眼的地方），找出你想购买的房源的总价，然后再对比销售人员给你介绍的实际成交总价，这样就可以算出实际的优惠折扣是多少。

按照目前的政策，如果在备案价的基础上做到95折，那说明了开发商还是很有诚意了。

另外，如果能了解到你要买的楼盘之前的优惠折扣，再对比现在的折扣，你就可以知道在这波优惠活动下，到底有没有打折？当然要了解到之前的优惠折扣有一定难度，但多了解总没错。

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线上交易阻力多，市场依然严峻

其实开发商无理由退房也好，优惠折扣也好，总之，能大手笔给出这些政策的，说明开发商目前销售压力确实很大！毕竟全民宅家，售楼部闭馆，各房企的销售业绩几乎为0，为了回笼资金必定会有一些让利。

而在需求端口，即使推出线上购房，但房产交易金额过大，购房者线下体验感差。而线上体验方式单一，购房者的抗性大，观望状态浓。想要在线上完成整个交易流程确实存在着诸多阻力，市场依然严峻。

那么对于购房者来说，补差价、无理由退房，这是好事儿吗？

是，也不绝对是。

一方面，这些政策给购房者多了退路，解决后顾之忧，短期看来是平时享受不到的利好；

另一方面，你也可以理解为，这是开发商的自救策略，也是变相融资，无息无成本向购房者借钱。

总之，小岚再次给大家提个醒，买房务必看清楚合同再下手，毕竟口袋的每一分钱都不是大风刮来的。