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买房对于有些人来说是人生的头等大事
但买房过程中的风险经常让人躲闪不及 一不小心就会跌到陷阱中，插翅难逃 如何规避购房的风险，远离“房恼”？
购买回迁房有什么风险？
01 只有安置协议的回迁房，无法办理房屋产权证，购买后不能将房屋过户到买主的名下。产权证是房屋的物权证明，买主无法取得产权证即不能获得房屋的完整物权，不能合法转让房屋来获得收益。
02 在房价上涨时，出卖人单方主张合同无效或合同解除的风险极大，易发生法律纠纷，如果买主所购回迁房的性质属禁止转让的，此时可能丧失对所购回迁房的一切权利。
03 很多回迁房的建设并未通过规划、审批、验收等程序，房屋设计、房屋质量、配套设施及装饰装修工程的安全性无法保障。物业、卫生、供暖、消防，甚至户籍迁入方面都存在各种隐患和问题。
04 回迁房被分租给多人的情形非常普遍，住在回迁房里，人口流动性较大，安全性也相对较低。
商业贷款转成公积金贷款怎么办理？
01提交相关资料 首先在清晰相关事项，确认自己符合商转公的条件下，提交相关资料，并填写商转公申请表，接受银行审核。
02等待贷款审核 当提交申请的贷款人提交的资料审核通过时，会接到银行的通知，与银行工作人员进行面谈，并审核、打印申请人的《个人信用报告》，同时还要对申请人在公积金系统中进行贷前试算，测算申请人转为公积金贷款后的还贷能力以及贷款额度、期限、利率及还款方式。
03签订担保合同 对于通过征信调查及还贷测算的申请人来说，接下来就是与商业贷款的银行签订借款（抵押）合同，同时与公积金管理中心指定的担保公司签订担保合同。
04补缴差额资金 公积金贷款的金额要比商业贷款少，所以在商业贷款转公积金贷款的时候，申请人首先要将原商业贷款总额与公积金贷款总额之间的差额部分补缴出来，相当于这部分差额当了首付款，存入公积金贷款开设的存款账户上，用于结清原商业银行的贷款，剩下的欠商业银行的贷款就要等待公积金贷款资金发放后来结清。
05公积金贷款发放 当申请人与商业银行和公积金管理中心指定的担保公司所有相关事宜都完成后，就可以等着公积金管理中心发放贷款资金了，这部分贷款资金用于结清原商业银行剩余的贷款。此时房产才能从商业银行中解押出来转交给公积金管理中心。
06房产解押、交接
最后要到原商业贷款银行办理房产抵押注销手续，并办妥公积金贷款抵押登记手续。至此完成房产抵押、商转公贷款，剩下的就是每月按时以公积金贷款的还款方式、还款金额还款。
开发商延期交房怎么办？
开发商延期交房并不一定是全责，在没有特别约定的情况下，只有发生不可抗力的情况，开发商才能免除延期交房的赔偿责任。如果不是由于不可抗力造成的延期交房，购房者可以采取以下做法：
01收集证据 想要证明开发商确实属于延期交房，那么一定注意收集相关证据，例如查看合同中是否有关于房屋交付的现相关规定以及违约赔偿条款。如果因为开发商延期交房造成了其他方面的额外损失，也应该一并保留。
02业主联合 一旦发生延期交房的时间，受影响可能是一整个小区的人，因此购房者可以联合业主们一起去找开发商理论，这样才能够得到开发商的重视，顺利拿到补偿。
03申请退房 根据规定，如果开发商出现延期交房的情况，一定情况下购房者可以申请退房，但是很多时候退房对于购房者来说是不划算的，因为购房者在等待接房的这段时间内，该房屋可能就已经涨了价。
04向法院起诉 如果业主与开发商私下协商没有达成统一的意见，那么购房者就可以拿着证据到法院起诉开发商，要求开发商支付违约金，赔偿损失。
退房的注意事项
01保险退保手续不要忘 在购房者办理按揭贷款时，银行一般都会要求买家为其购房上保险，根据《保险法》相关规定，投保人要求解除合同的，保险人可收取自保险责任开始之日起到合同解除之日期间的保险费，剩余部分退还投保人。
02违约金按高的标准走 根据《合同法》相关规定，违约金不足以弥补实际损失全部的，差额部分由开发商继续赔偿。如违约金高于实际损失，开发商则直接按违约金来赔偿。
03开发商主责的情况 定金应双倍赔付
根据《合同法》第116条，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择使用违约金或定金条款，不可同时使用。若是购房人的原因导致退房，开发商有权不退还定金；但若是开发商的责任，购房者可获得双倍赔偿。
04拿到房产证前退房更省事
业主最好是在房产证办完之前办理退房手续，如果拿到房产证后装修房屋时或在其他情况下发生问题需要退房，通常需要一个较长时间的鉴定过程，然后走诉讼之路，拿到胜诉证明后办理退房手续，过程较复杂。
看完以上内容 是否明白为何买房前需要做到未雨绸缪 总之还是那句话 只有经过严谨的考量对比 你才能真正买到一套心仪的房子！
来源：房掌柜惠州
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发表于 2019-10-25 11:49:52
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