10年后，房子会“继续畅销”还是“备受冷落”？

不管再乐观的购房者，也得承认一点：现在的楼市，跟以往已经大不相同。
以前买房靠的胆魄，靠的是高杠杆，只要敢把积蓄孤注一掷换成房子，就能实现所谓的“阶层跃升”。

房企也是一样，有媒体做过统计，选取资产规模超5000亿元的房地产企业，十年时间，万科总资产增长了7倍，保利增长11倍，绿地增长18倍，恒大增长超20倍，融创中国增长了30倍。

如今，我们的房产市值已经逼近了300万亿元，根据经济学家梁中华的测算，居民六成以上的财富跟房地产有关，按申万一级行业来划分，23个行业中，有12个受房地产直接影响。

从2007年到2017年，M2（流通中货币）的均值增速为15%，同期房价上涨的幅度也趋近于这个速度，也就是说，人们把房产当成了金融投机品，而不是用来居住的消费品。

简单总结一下：年均15%的涨幅（与M2相匹配），300万亿房产市值，6成以上的家庭财富。

但是，现在的楼市，靠房产实现赚钱目的，已经可望而不可即。
一方面，是棚改总量下降，造成三四线楼市需求持续降低，另一方面，是一二线楼市的赚钱效应几近消失。

经济学家梁中华近日指出，如果房价不涨，那么买房者或有房者其实每天都在亏钱。

百城房价统计中，有一半以上的城市过去一年的房价涨幅不到6%，即使按照3%的租金回报率、5%的资金成本、4%的房屋折旧率来算，在这些城市拿着房子都是亏钱的。而且绝大部分小城市租房市场很小，房屋空置率高，租金收益几乎可以忽略不计。

照这样的形势，10年后，房子会“继续畅销”还是“备受冷落”？

我们可以从以下几个方面展开分析。

第一，人口从“数量型”到“质量型”转变。
数据显示，在1960年代，我国每年出生人口数为2500万；而在1970和1980年代，我国每年出生人口数为2200万；到了1990年代，我国每年出生人口数为2100万。但是到了2000和2010年代，我国每年出生人口数降至1600万。

很明显，随着时间推移，新生儿的数量在降低。

另一方面，在2000年时，我国每年毕业的大学生不到100万，而在2018年，我国毕业的大学生数量超过了1000万，包括750万普通高校毕业生，218万成人高校毕业生，以及195万网络高校毕业生。

这说明什么？

新生儿的数量确实在降低，但受到高等教育的人口却在持续增多，这就是从“人口红利”到“工程师红利”的转变。

也就是说，人口的买房需求降低了，但是流入实体经济的高等级人才变多了，这对楼市是坏事，对新经济转型是却是不折不扣的好事。

从这个角度来看，10年后，房子“备受冷落”只是迟早的问题。

第二，房地产开发模式，从“招拍挂”到“租购同权”转变。
以前房地产的开发模式，是购房者低首付买房，取得银行按揭款之后，房企获得回款，拿出一部分来加快施工，再拿出一部分钱去继续拍地。

这样一来，购房者只用了一小部分的钱，就能撬动巨大的房产市值，开发商只需要一部分资金，就能开工销售，甚至继续扩张。

因此，各城市进行土地开发、招拍挂，将“生地”整成“熟地”。对市场最乐观的开发商能够承受更高的地价，形成土地“价高者得”的准则。

但是，今年我们却嗅到了不一样的信号。

住建部召开住房租赁中介机构专项整治工作推进会。易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，此次会议专门从租赁市场的角度出发，进行明确的专项整治，应该说是第一次。

根据不完全统计，下半年以来，陕西、北京、深圳、广州、合肥、南京、珠海、长春、南宁等9个省市，相继出台住房租赁新规。

在8月末，允许集体经营性建设用地入市，扫除障碍，土地的性质不会改变，也不会用于商业和住宅，只供应租赁房和保障房。

很明显，以后居者不一定有产权，但却可以享受和购房者一样的学区、医疗的权利，体量还会越来越大，这就是最大的变化。

房子“畅销”的基础，就此打破。

第三，城市、人口的分化程度会继续加大。
澎湃新闻此前报道称，2018年人口净流入量排名前三的地方分别是，广东(84万人)、浙江(49万人)、安徽(28万人)，均为南方地区。

换言之，粤浙皖三个省份，去年流入了超过150万的人口，仅一个广东，就足以令其他地区汗颜。与之对应的，是北方人口大省的无奈，山东、河南分别净流出20万人和7万人，豫鲁两地流出近30万人。

这是什么概念？

单单一个广东省，就吸纳了近百万级的人口数量，这在以往是难以想象的。

可以肯定的是，未来城市与人口的分化程度会越来越大，不光是珠三角，长三角、京津冀、中西部核心省会，同样出现这种情况，高层级城市“吸人”，低层级城市“流出”，会愈演愈烈。

也就是说，10年之后，一二线城市的房子依然会“畅销”，而偏远三四线楼市的房子，“备受冷落”一点也不奇怪。

中泰证券经济学家李迅雷9月初发文指出，一个本身价值100元的商品，甲如果能够以150元的价格卖给乙，那甲就相当于赚了乙50块钱；如果乙再以210块钱卖给丙，那么乙相当于赚了丙60块钱。

如果这个时候商品的价格又回到了100元，那么丙相当于就损失了110元，而甲和乙赚的钱的总和恰好也是110元。

所以，李迅雷认为，纯粹赚资本利得的钱，就是个“零和游戏”，前人赚的是后来人的钱，而一旦价格向基本面回落，最后一个持有资产的人就要承担全部的损失，损失的金额就是前人们获得的收益。

无独有偶，曾经上榜福布斯的首富宗庆后，近日接受新京报采访时指出，要解决房地产问题，依靠卖地模式是行不通的，要重点“关注刚需人群”的住房问题。

一方面，对于刚需的人群，银行是不是可以降低贷款的利息或者说免掉一部分利息？另一方面，廉租房的建设中，是不是可以允许部分企业利用闲置土地也参与其中？

现在刚刚完成房贷利率换锚LPR的过渡，集体土地入市也刚刚提上日程，前首富的两个观点，直指楼市的两个“软肋”，也恰好与房地产市场发展的方向不谋而合。

我们也有理由相信，时间会证明一切，楼市在逐步向刚需族倾斜后，会逐渐摆脱以往的模式，房子不会再像过去那样“畅销”了。

·  END  ·

来源：蓝白观楼市