风向有变，调控下的楼市困局将何去何从？

曾宣称2、30年以后才能买到的香蜜湖顶级豪宅项目的深业中城突然表示调整计划，转租为售。

这事非同小可，原计划是长持并在2020年开始放租，为何突然迫不及待开始销售？

尤其在限价调控的当下，如此优质项目并不能以预期价格拿到备案价，深业很可能因此损失掉部分利润。

即便是反悔和舍弃部分利润也要入市销售，或许和当前的楼市困局有关。

租赁困局

深业集团是深圳市人民zf全资拥有，深圳市国资委直管的大型综合性企业集团。

简言之，深业是一个国企。国企虽也要盈利，但很多时候要和政策与调控同步，必要时还要承担起一个“领头羊”的作用。

2017年，随着房地产市场租购同权、共有产权、限售限价等一系列政策逐渐落地，更清晰的长效机制正在加快出台。

在这时，国家战略层面上提出要“租购并举”，大力发展租赁平台，培育租赁市场。作为老牌国企的深业自然要承担起这个责任。

于是乎，2017年深业高调推出深业柠盟、深业有居、深业上居、深业颐居四大产品线，覆盖从青年到老年的全龄段人群，人群定位非常细分，覆盖面很广。

并且在2017年年末，宣布将位居深圳核心地段香蜜湖片区，最为瞩目的豪宅项目之一的深业中城的420套大户型住宅转为长租公寓出租。


简单来说，深业为了落实“租购并举”的政策，只好选择“牺牲”自己，积极响应国家号召，履行自己的社会责任。

然而，经过两年时间长租公寓的可持续盈利模式依然没有探索出来，租赁行业明显遇到瓶颈，就连财大气粗的万科在前期烧了一大笔钱后，还只是赔本吆喝，最终只能关停部分城中村改造计划。

所以深业中城此刻转租为售，一部分和当下的租赁困局有关，在租赁行业未探索出有效的盈利模式之前，只能断臂求生。


深业集团方面在回应此举也曾表示，是为了应对市场变化和企业经营的需要。为了及时调整长租公寓的经营策略、优化租赁产品结构。

所以即便是限价仍未放松，深业中城依旧想要入市。

据悉，深业最初想拿14万/㎡的预售价，但受困于限价，拿不下来，估计最后是以12万/㎡左右的价格拿下。

在整个租赁行业盈利模式未明朗之前，估计这样的案例会越来越多，毕竟当下，活下去最重要。

缺钱困局

再次强调一下，深业是国企。

国企赚钱了，上缴财政的部分才有可能更多。

在房价横盘期的三年里，曾作为国民经济支柱产业的房地产，在税收方面的贡献开始下行。

深圳2019年1-8月实现地方财政收入2747亿元，相比去年同期增长了161亿元，同比增速为6.3%，看数据表现不错，但这里的很大一部分收入是因为6月那场史诗级的土拍，深圳一口气揽金224亿，这才让上半年的数据好看多了。

但下半年拍地数量减少，预计下半年到明年的财政压力都会很大。


很多人肯定会疑问，财大气粗的深圳怎么可能缺钱？但事实真的是如此，深圳虽有钱，但是要花钱的地方也很多。

修地铁要钱、建学校要钱、建医院也要钱，还有各种宏伟的规划需要落地，也都需要钱。

现在深圳zf的财政状况也不容乐观，作为国企，自然要为财政做贡献了。

何况深业中城这样豪宅的项目拿来做长租公寓，和国家所倡导的租赁供应面向的人群定位就有偏差，国家倡导的租赁，面向的是中低收入市民和刚就业的学生，而深业中城的租赁人群显然是高收入高净值人群。

这类高端租赁市场在深圳还是小众市场，需求空间不大。

既然定位和初衷不符，加上深业自己的财务报表也不好看，不如顺水推舟将深业中城拿出来卖，也好给zf财政做做贡献，一箭三雕。

房地产将面临重大变局

“不以房地产作为短期刺激经济的手段”，那短期内到底依靠什么呢？

整治P2P，地产又严控，深圳财政收入很受伤。作为传统的税收大户，地产和金融都不给力了。

但是话已经说出来了，不能靠房地产来刺激经济，这句话一定要捍卫。所以这个时候当然得靠国企了，尤其是国企地产，毕竟相比其他企业，国企地产的钱袋子还是要更厚一些。

楼市严控下，房地产也迎来洗牌时代，今年以来就有200多家房地产开发企业相继宣布破产，原因都是资金链断裂。


往深了挖就是资产底子不够厚，中国快速发展的房地产黄金时代已经结束，以前靠野蛮式生长的开发商显然已经不适应如今的时代了。

就连大房企都过寒冬了，何况这些小地产商，变局下的强势洗牌，没有几百亿营收的开发商，可能会慢慢消失，以前是大鱼吃小鱼，小鱼还能吃点虾米，现在及未来是鲨鱼吃大鱼，大鱼吃小鱼，虾米就没有了。

前段时间华润以46.6亿元的底价拿下深圳湾超靓综合用地，可以说意料之中，因为出让的条件非常苛刻，必须是世界500强企业，而且总资产不低于人民币10000亿元，还要求有承建大型市政类项目（单项目投资不少于人民币5亿元）的经验的企业。

如此的出让条件，几乎可以说是定向出让了，而华润何许人，央企。

这下就清楚明了许多了，未来的格局将是二八分化，更多的小开发商都会面临吞并、破产、重组，而活下来的基本都是实力雄厚的企业。

而国企地产又是那么多国企企业中过得最滋润的行业了，在实体经济尚未有太大起色之前，国企地产看来得好好支持实体经济，为财政做贡献了。

深业中城转租为售，背后原因很多，市场的风向，怕是又要变了。

结

楼市分化对于购房者来说不是坏事，大开发商实力雄厚，不管是楼盘品质、物业管理或者升值能力都比普通开发商更强，买错房的几率会大大降低。

而作为国企、央企地产在特殊时期既能营收也能为财政做贡献，也算是功劳一件吧。

不过，缺钱困局尚且还有些许办法，租赁困局怕是任重而道远。

听说深业中城转租为售的消息释放后，不少土豪已经蠢蠢欲动，大批客户已经前去看房。

深圳的购买力，真是从不会让人失望。

-end-

以上为正文，来自江秋