2019年该买房还是卖房？这是一篇分析楼市非常犀利的大宏文！

此文是一个叫“kkndme”几年前在天涯发的帖子，分析的角度非常犀利，读完受益匪浅，放到今天同样具备极大的参考价值，故将其整理出来，文章较长，需要细细品味，值得多看几遍。


究竟是什么因素决定了房价的最终走势呢？仅仅是金融化的复杂程度？亦或是此消彼长的供需平衡？或者单纯的就是高企不下的M2？

然而在我们2009年到2016年货币高速增长的阶段，我们的三四五线房价并没有同步跟上。

同时，德国用半个世纪的实验告诉我们，“只要M2是向上的，房价永远上涨！”也并非一定正确。

那真正的决定因素是什么呢？

我的观点是：货币化决定房价的长线走势，金融化决定房价的波动幅度，而游戏规则才是真正决定房价的根源。

简单来说：房价由供应和需求决定。

供应端：

放在全球来说，供应总共只有三种情况：政府供应；市场供应；政府和市场的混合。

大家各有利弊，政府供应容易被银行金融机构和有房阶层绑架；而市场供应容易导致房价暴涨暴跌，对经济造成毁灭性打击。

需求端：

所有的需求只分两种需求：刚需和投资需求。

刚需：就是当买房预期不赚钱甚至还亏本的时候，有多少人还愿意买房。

因为城市越发达，就业，教育和医疗就更好，人口便会趋之若鹜，大家都想在这里定居，所以越发达的城市刚需越多。

投资需求：就是预期增值收益能超过无风险收益，最终的目的要么持有的租金收益超过无风险收益，要么以更高价格将资产转移给他人的有利可图者。

理论上来说，不论是政府供应还是市场供应，不论M2的增速是个位数还是两位数，我们都能通过消灭投资需求，调节税收来决定最终的房价走势。

当投资房产的收益(包括租金收益）小于资金无风险利率且预期不变时，投资需求基本就全部消灭。

即两种情况同时出现的时候，买房将变得无利可图。

就是当M2增速-GDP增速-税收=0的时候且房屋供应和刚需同步（如果2人抢3套房，会改变货币流向）。

比如：市场上本来是100元，100套房，人均1套；当变成110元，100套房，人均1套，每套房只要收11%（110/100）的税收，买房就会无利可图。当收12%税收的时候，炒房就会亏本。

如此以中间环节税收（房产税不现实）严格控制购房收益，实现供需平衡，房价哪里还能疯涨。

在世界范围内，这样成功的案例比比皆是，比如二战的战败国们：

日本，为了控制投资需求，保守测算，即使是5年之后才卖，也要征收高达31%的税收。

而德国在住房交易中，若未满10年出售，需缴纳25%的资本利得税，这还没有算4.5%的土地交易税，1.5%的评估费以及二套房的平均每年1.9%的房产税。

在这样的税收下，炒房根本就无利可图，德国基本实现了半个世纪房价几乎零涨幅的记录，日本成了投机客的鸡肋（超高性价比和超高税收）。

所有，天底下最大的谎言就是：“历史证明房价会永远上涨。”

我们最理想的状态，应该是合理的房价收入比以及房价涨幅与GDP涨幅同步。

那么游戏规则是真正决定房价的根源，又是什么决定了游戏规则的制定呢？

游戏规则实质是各阶层博弈的结果。

为什么房价易涨难跌？在土地国有制下，土地无法按照市场价格进行资源配置，土地和货币及政策的决定权全在决策者手里。

只要每次房价下跌，就会损害银行等金融机构和有房阶级的利益，更有甚者可能造成金融危机，经济崩溃。

所以这个时候，有房阶级和银行等金融机构在政治上就会千方百计地阻挠房价下跌或者在房价下跌后提出救市。

而政府在权衡利弊之后，一定会一次又一次的站在有房阶级和金融机构这边。或者说站在政权这边，毕竟经济崩溃的罪名谁也担不起。

当房价每次涨多跌少之后，累积下来的效果就是：房价长期上涨！

而由于一些深层次永远无法改变的原因，我们的房价会和美国一样，长期延续涨多跌少，熊短牛长的局面。

即使是长线机制房产税的推出，也改变不了这个结局。

房产税和这几十年的土地财政其实没有太大的区别，一个是希望卖地赚税收，一个是从每套房子里抽税。

一个希望地卖得越贵越好，一个希望大家持有的房子越多越好。要让大家持有更多的房子，除了刚需就必须有更多的投资需求，就得让买房的人有赚头。

房产税是真金白银的每月交钱，不可能收的太高，但即使收到2%，和每年的货币贬值比起来，确实是不值一提。

最终的结果就是，一部分不太殷实的买房需求减少，房价短期会下跌一些，长期从45度角上涨变成了28度角上涨。

这仅仅是将财富从B（有房）的手中转移了部分到A（收税）的手上，而A能不能将财富再分配给C（无房），这与是土地财政还是房产税没有关系。

最后的结果一定是三方的再平衡，总体的框架会转变为房住不炒，A的税收的来源会逐渐由房产税替代，B会由黄金年代转变为白银年代，之所以还有白银，是因为B取代了房地产开发公司的位置，而C会不会比以前好些，取决于大家会不会追踪税收的去向。

仅仅是中间环节收税还是持有环节收税就能改变房价最终的命运。

所以，我说货币化决定房价的长线走势，金融化决定房价的波动幅度，而游戏规则才是真正决定房价的根源。

而房地产调控又对楼市有什么影响呢？

早在2010年的房地产调控，让很多人看到了希望：让房价降得再猛烈些吧。还有人更是幸灾乐祸似的呼喊：让房地产赶紧崩盘吧。让没房子的好好看看有房子的笑话，是人生的一大快事。

但是我们是不是要仔细想想，为什么调控？调控期望得到什么样的效果？

1、是如千千万万想买房子的人期望的那样，让人人买的起房吗？

2、是如千千万万的无产者期望的那样，让房地产崩盘，开发商上吊，地方zf不再靠卖地实现gdp吗？

2010年房价下跌已经变成了人民最急切的期望，已经高过了解决超贫困家庭的温饱问题，已经超过了子女教育，医疗和养老。并且为房地产必须下降提出了若干义正言辞理由，总结下来无外乎三条：

1、人人都有居住权。房子是用来住的，不是用来炒的。

2、租售比严重不合理，空置率太高，人均收入太低，房子太贵了。

3、房价上涨造成物价上涨，人民生活变得困难。

的确，当经济过热，房价过高，会对经济运行和社会安定带来较高的风险。这也是国家所担忧的。防范金融风险，一切维稳才是中央考虑的重中之中。

而民间所总结的三条，应该和调控的原因和目的基本不沾边。让我们一条一条的分析一下：

1、人人都有居住权。房子是用来住的，不是用来炒的。

其实这是一个伪命题。房子包括房屋，以及房屋所属的土地两个部分。房屋本身只有居住价值；而土地所具备稀缺性，决定了土地的投资价值。房地产贵的不是房屋，而是房屋下面那块地皮。所以商品房具备了投资与自住双重属性。

任志强说的并没有错，居者有其屋并不等于人人享有商品房的产权。居住的房屋也不等于商品房。

2、租售比严重不合理，空置率太高，人均收入太低，房子太贵了。

这个问题比较大。房价是不是太贵了？有没有泡沫？

我们首先从国民的收入结构来分析：

大多数国家都是一个遵从“丛林法则”的精英社会决定了国民收入的金字塔结构。

既然是金字塔，底端的中低收入者占据了金字塔的最大比例，但是大家要知道金字塔的顶端既使只有10%人口，那也将是一个1亿多的绝对庞大的数字，远远超过了绝大多数西方国家的人口总和。

而北上广深以及三十多个省会，这些吸收了其它地方的人口红利，以牺牲全国大多数省份的利益为代价发展壮大起来的超大型及大型城市，需要容纳全国1亿多的精英人群，是否能得出房地产严重泡沫，空置率过高的结论？

当低收入者们努力挥洒汗水期望着自己年薪能够超过5万，8万，10万……的时候，他们可能做梦也想不出精英阶层手中究竟拥有多少财富。

精英们会像流氓无产者们一厢情愿认为的那样：因为一个区区房产税而恐慌性抛弃手中的大量房产吗？

答案显然是否定的。

可以确认的是，房价不是由统计局的平均收入决定的。而是精英的平均收入决定的。

为了便于分析，我们剥离掉商品房（注意：只是商品房，而不是房屋）的社会属性，先把它看做商品。是商品就有他的内在规律。

什么决定商品的价格，价值？对不起，我只能说你上学上傻了。

是供求关系，只有供求关系。

我们判断一个核心城市市区内的商品房是具备足够稀缺性的。

如果你在北京海淀区上班，即使你在山海关拥有1000平方米的住宅也不能替代你住在北京市近郊区以内的愿望。而无论你是租房，分房还是买房，只要你还在海淀区上班，你就必须住在北京市近郊区以内。

假设你挣得钱不足够多，你需要租一套房子解决你的上班问题，上班距离的远近及居住的质量，取决于你愿意支付的租金。

假设你的钱够买房子，我相信你更愿意买房，因为你可以拥有房屋的产权和房产增值的收益。而买房子的大小，品质，离你上班的远近，取决于你手中的资金和你对未来收入的预期。

买房问题很象是中国的上学问题，而且简直是异曲同工。

假设你家附近有个重点中学，教学质量很好，考大学几率很高，而其他的学校你觉得不理想，你肯定希望无论如何自家小孩也要上这个重点中学。

上重点中学凭什么？我们简单的剥离掉其他社会因素的影响，可以认为想上重点中学就要凭好成绩，小孩努力考到前多少名，就可以上重点中学。这与努力赚钱买房是一个道理，有钱的出高价就能买到好位置好环境的房子。

我们再加入社会因素的影响，比如某大人物看到这个中学很抢手，很可以赚一笔，于是就设计了加分项，谁给自己送的钱多，就给谁加分，于是小孩要上重点中学不但要考高分，还要送钱加分。

同理，当好位置的商品房成为稀缺资源，各类炒房客的出现是必然的。

如果说炒房客加高价给最终住户的行为会产生泡沫，那么重点小学和公立幼儿园高昂的择校费应不应该也叫做泡沫？

尽管炒房和公立幼儿园加价成为普遍的社会现象是令人痛心的，但它们不以刚需人群的意志为转移的存在着，且与泡沫无关。

最被提及与泡沫有关的是以下两点：

第一，中国的房价甚至高于某些发达国家的房价。

中国的精英人群尽管所占比例不大，但是绝对数量足够大，而且精英平均收入甚至远远高于某些发达国家的收入水平。

第二：租售比问题

这个问题不用过多解释，使租售比更合理的方法不是只有降低房价一种，还有一种更靠谱的：房租大幅度上涨。房租长期保持低价就像1990年以前的和田玉长期保持低价一样不可能。

3、房价上涨造成物价上涨，人民生活变得困难。

这个问题其实也不用多解释，懂经济学的该明白自然会明白，不会轻易被忽悠，不懂的解释半天也不会明白。

简单的可以这样说，物价上涨是经济过热，钞票印多了的后果。而房地产因为稀缺性和易保存比较吸金，所以吸收了大量的钞票，以至于大家光看到了房地产的飞涨。

其实如果房地产交易量下降，不再具有吸金功能，那么农产品等生活必须品以及房屋租金等等就会大幅上涨。这是因为多出来的大量钞票总要有个流向，如果不被房地产吸收，就会被大蒜，绿豆，姜，及全部生活必须品的上涨来吸收。

事实也证明确实如此。2010年房产调控后，物价上涨的势头非常迅猛。

那麽是不是房地产就没有泡沫呢？

这个问题谁也不知道，因为到现在zf拿不出一份权威的数据来说明房地产到底有无泡沫。

但是房价高了就有风险，zf从感性上还是有清楚认识的。

想想小学就近上学，但是重点小学真的就近就能上吗？

说到房产泡沫的问题，就不得说说官方的统计数据。

我们的统计现状基本就是：村报乡，乡报县，一报报到国务院。不知道有人去市、县、乡、村进行过社会调查没有？

社会调查是怎么一回事？

我来告诉你，所有的关于人口、收入、田地、贫困户的数据都是官方统一编写，统一口径。

你问了数据编来编去的意义在哪里呢？

统计数据无所谓是否真实并不重要，重要的是它是获取利益的重要手段。假设官方想证明房地产不存在泡沫，那么一定拿的出不存在泡沫的统计数据作证。反之，也一样。

好比,CCAV为了证明高空置率的结论，派出记者专门找偏远且刚刚完工的楼盘，进行了一次纯粹为了证明内部已事先得出结论的毫无科学依据的调研。

而某些房地产托，为了证明刚需多么强劲，也能立刻拿出选择性失明的统计数据来进行回击。无论是左还是右，同样都是不科学，都是先有结论，再有证据。

我们到底应该信谁。闲扯了一下统计数据，还是回到这次调控中来。

房地产游戏的模式三个环节：地方zf卖地、银行贷款、开发商在二级市场销售

地方zf卖地之后，剩余的风险和收益都归银行和开发商

地方zf卖地的款则用于地方广场，地铁，公路之类的建设和队伍的开销。

房地产的现状是，商品房二级市场是由各种类型的开发商自由竞争的，一手房开发商之间的竞争，二手房投资客之间的的竞争。

房价为什麽在一个自由竞争的市场上能够持续上涨？因为稀缺性。不是房屋的稀缺性，而是房屋所必须占用的土地的稀缺性。商品房的稀缺性是相对人民币而言的。人民币印多了，资金没地方去，商品房就涨价了。

垄断的市场是没有风险的，在土地国有制下，土地无法按照市场价格进行资源配置，只有卖多卖少，所以地方zf完全没有风险。

而商品房是自由竞争的市场，是具备风险属性的，尽管由于大量印钞造成了商品房的飞涨，但随着房价的高涨，风险也在积聚。

地方zf土地垄断没有风险，完全可以置身事外。可是银行呢？系统性金融风险不是闹着玩的，银行正在承担自由竞争市场房价高涨积聚的风险。

经济下滑，房价暴涨，如果一旦崩盘，风险将全部聚集在金融体系，这是国家绝对不允许看到的。

土地是垄断的，然而房屋垄断并不是一件容易的事情。因为民间百姓手里是存在大量二手房的。所以这也是每逢调控就掐住房屋交易的原因，更方便控盘。同样，房租的垄断也并不是一件容易的事情，因为民间百姓手中的大量二手房都具备出租的特性。

再说说房租问题，房租的发展趋势：

现在房租低的一个重要原因是因为，大多数都市小白领还希望能够买一套属于自己的产权房，至少他们觉得即使现在钱钱不够，但是努力一把，跳个脚还能够得着。所以他们省吃俭用拼命的存钱。一个月薪10000块的小白领租一套月租金3000元的还算舒适的两居室是没有问题的，但是他为了攒钱买房宁可几个人合租一室，仅仅愿意在居住上花费少得可怜的500元钱。

小白领因为除非能够上位，否则一般人跳脚是够不到属于自己的那套房子的。未来对于拥有房产失去希望，将使他不得不搬出合租房而转而租住一套还算舒适的两居室。高昂的商品房价把大量的小白领从合租房中解放出来，转而去租住两居室或者三居室。房租的价格一定会通过市场发现功能，找到它的位置。

自古以来，民生问题的底线就是不要出现陈胜吴广的极端情况。所以zf更在意的是农民问题。因为历史的改朝换代都是大饥荒引起的，无论是汉末、唐末、隋末、还是明末。农产品价格上涨的对zf的震动要远远大于房价的上涨。农民具备最原始的力量，而他们关心的并不是三线以上城市的房价，而是能否填饱肚子。

而关心自己能否拥有一套产权房的都市白领，除了呻吟一下意外，然后就没有然后了。

中国自古以来都不是人人都能有属于自己的房子，大量的丫鬟、仆妇、管家、小厮寄养在权贵人家，身体都是不自由的，何谈拥有自己的房子。自古以来，最多的就是失去土地的农民，住在地主家做长工，又何谈属于自己的房子。

只要是有贫富差距的社会，只要存在阶级，只要存在统治和被统治，这个社会就会不以人的意志为转移的出现大量的劳动人民。没有这些为了生活全力奔跑的人，整个社会就不能运转的更快。如果一个国家都是一群吃饱了不干活的懒汉，那是肯定不行的。

现在社会跟几百年前最大的不同是，世界是开放的，这得益于地理大发现和世界经济一体化，即使缅甸朝鲜这样封闭的国家也免不了受到来自世界范围的影响。大一统的集权社会融入了西方民主的思想，同时互联网的出现也让人们对过去的思维进行了再思考。尽管一般百姓出国还是一个梦想，但对于精英人群，基本上是在世界范围自由流动的。

中国自古以来，商人都是没有地位的，商人的财产可以随时被没收，自古如此，至今已经改善了很多。

明朝以后大量的商人移居海外成了华侨，现今的商人为了安全移居海外也不是什么新鲜事，不过是步明朝华侨的后尘罢了，zf会真的放在心上吗？朱元璋没有放在心上，朱棣没有放在心上，现在同样也不会放在心上。

房产税的问题我觉得zf还是慎重的：

1、如果采用不公平法则：

公务员，事业单位的福利房不上税，利益集团购买囤积的大量商品房不上税，只有普通百姓上税，会加剧社会矛盾，而房产税会大幅提升租金，在公租房没有大量建起来之前，对稳定不利，维稳才是第一要务。

2、如果实行公平法则

小产权房，福利房，权贵囤积房都要上税，执行难度太大，可操作性不强，阻力几乎难以逾越。

房产税无论是持有环节征收，还是交易环节征收都是要向最终租房人转嫁的。好比鸡饲料上涨没有可能鸡肉不涨价，但是养鸡的并没有赚更多钱。降低百姓租房困难的唯一国际通行办法就是减税。但是减税，在任何国家都是很难行的通的。

假设出台又一个新税种，无乱它叫什么，我们暂定为财产税。既然有了新税种，就要定任务，那好了为了这个税种制定了年上缴多少多少的任务。实操的时候，执行的工作人员发现一旦轮到权贵脑袋上的事就没办法执行，你执行，他先让你下课。

但是任务必须完成，那还是从普通老百姓身上打主意吧。于是政策就完全走样了，非但起不了劫富济贫的目的，反而加重了穷人的负担。

往近里说，个人所得税，挣的是谁的税？权贵没看见交，月薪3000块的工薪层可一个都跑不了。3000块月薪上缴的个人所得税你看着不多，可对于养孩子糊口的老百姓来说，哪怕10块钱都是重要的。他们可没有资本像月薪上万的小资一样动不动花500块钱泡个吧。

往远里说，王安石变法是怎么失败的，以史为鉴可以知得失。王安石的初衷难道不是好的吗，可结果怎么样呢？只有一个——民不聊生，书生误国啊。

再说公租房的问题，首先还是要提到我们实行的双轨制。也就是我们常说的体制内，体制外。

体制内:公务员、垄断企业及医院高校科研院所等事业单位。

体制外：外资、私企打工者，个体工商户，农民，这里面也应当包括高层的老板和最底层的长期无业人员。

还有保障房问题，这个也是我们感受最深的：保障房大多数为公务员及优质企业住房和顶级人才住房外加本地特困户住房。

在私企打过工的都知道，毫无归属感可言，老板脑袋一发热，随时让员工卷铺盖卷走人。那是要多没保障有多没保障。原因是社会关系，关键客户，都掌握在老板一个人手里，员工就是打个下手，一不爽了，就换人呗。

对于一个国家来说，当然不能这样用人。一个庞大的国家机器要想正常运转，必须得让执行人员的和自己的利益一致。如果自己吃肉，大家连汤都没得喝，这个机器就转不动了。

因此，在房价高涨的时代，保障房才会以这几种形式按照一定的比例而存在。保障房首要解决的就是本地特困户，全球招揽人才，公务员住房需求，最后才是外来务工人员的住房需求。

公租房将为房租市场树立一个标杆。有了这个标杆，私人出租房将会对比公租房做一个参照。公租房是有限的，是需要申请的，而私人出租房会在相同位置将自己的房租定价高于公租房。这样就保证了公租房的价格低于市场。

钱的问题，地方zf也想到了解决的办法。

在卖地时就要求开发商配套建设一定比例的经适房、廉租房或公租房。然而，羊毛出在羊身上，开发商不可能做赔本的买卖。经适房好说，反正是卖个住户，大不了利润很低，顶多挣得少点。

而廉租房和公租房就纯粹是只见投入不见产出的（开发商可没资金没耐心收租子）。廉租房和公租房的建设成本必须加到所建的商品房身上，因此这类地价会相对优惠，税收也会有所减免。

不过，把大量廉租房和公租房的建设寄托在开发商配套身上是很难行得通的，不仅不能解决住房问题，还有可能让本来就高企的房价和房租更加雪上加霜。

能不能拿出一个办法，即解决了群众住房问题，又可以从群众手里长期获取收益？

细水长流收租子的事情开发商做不了，但zf可以做。

让时光倒流到80、90年代，我们的地方zf守着蕴藏着巨大财富的金矿、锡矿、铜矿却过着贫穷的日子。没有资金，矿山是没有办法变成财富的。于是招商引资，为了gdp,为了解决就业问题，出台了各种优惠政策，于是外商堂而皇之的走进来了。成为了这些矿山的主人。5年，7年或者10年，外商享受的免税期满的时候，外商卷着巨额财富走了，留下了一个个废弃的充满危险的大坑。这是血琳琳的教训，zf没有理由不吸取。

在土地日益稀缺的今天，房租难道不是可持续产出的金矿？

商品房和公租房的区别实际就是土地性质的不同，一个是出让，一个是划拨。出让那必须是招拍挂，那必须是天价。划拨就基本算是白给，收钱就是象征性的意思意思。

是商品房还是公租房，土地的性质说了算，地方zf说了算。跟房屋质量没有关系。一套房子假设20000一平，房子的价值也就占30%，剩余的都是土地的价值。

许多人心怀房价肯定会跌回2004年的美好愿望，刻舟求剑似的思维错过了一次次购房的机会。在患得患失中，在牛刀的号角声中，在任志强的大炮声中，迷失了自我。

任何事物都是有其规律性的。关键是否有一双慧眼能够穿透重重的迷雾。

假设你是个投资客，你非要去石家庄和长沙买房子，结果发现不怎么升值，怨天怨地：石家庄作为一个二线省会怎么会不涨？长沙的房价怎么那么低？

我们知道，北京的房子是全国有钱人买的，省会的房子是全省的有钱人买的。但是当省会城市距离一线大城市在6个小时高速以内，省里的有钱人的资金就会流向一线大城市，而不是省会。河北的富人一定会选择在北京投资房产。

假设你是一个投资客，你去昆明旅行，发现昆明的房价甚至高过重庆，很不理解。你很疑惑昆明这么小的西部边陲城市投资价值在哪里？昆明是云南省内唯一的大城市，且相邻的二线以上城市离云南省都比较远。云南地州资源丰富，虽然穷人占的比例大，富人的数量却也不少。昆明南有滇池，北有长虫山，作为一个700万人口的城市，土地资源非常稀缺。所以贵，一定有贵的原因。便宜一定有便宜的道理。

中国经济发展不平衡，牺牲全国大多数城市和乡村，来保证北上广深及大部分省会城市的繁荣才是造成土地稀缺的愿意。

土地有的是，房子有的是，但好位置的土地和房子并不多。

一方面大量的小县城和乡镇、村庄人口锐减，因为缺乏谋生手段不得不背景离乡外出打工，另一方面超大型城市越来越拥挤，土地资源越来越稀缺。这就是中国集中发展极少数标杆城市所造成的呀，也是因为如此，才造成了中国金子塔式的收入结构，贫富差距越来越悬殊。

对于渴望拥有一套产权住房的都市小白领对希望房价狂降已经到了歇斯底里的程度，他们赞成农产品价格放开，让资金炒作农产品，而离开房地产市场。理由很简单，一套房子一涨就是几十万甚至上百万，而大米小麦，一斤就算涨到10块，也根本不能影响到自己的生活质量。

农民，分配有宅基地。国家要稳定，首先就是要农民稳定，因此我国只有农民能够分到土地自己盖房子。军人，会享受到比公务员更好的福利，让军人享受更高标准的福利待遇，国家有深刻的认识。那么只有都市中渴望落户大城市的白领才是利益的受害者。而一盘大棋，总有取舍，世上也没有那么多十全十美的事情。

这些人要拥有一套属于自己产权的房子，只有一套路：在金字塔里往上爬。这条路很艰辛，并且会越来越艰辛，但总有希望。

对于房价未来是涨是跌，我觉得无论做什么样的投资，自己一定要做足功课。

就房产来说，对于区域经济发展，要有深刻的理解，否则就不要轻易出手。关于房产，我只是从大方向上说了一下自己的判断，并没有对区域的房产升值做过研究，所以没法给大家提供建议，请大家谅解。

不过，关于房产投资的方向，也有几点心得：供大家参考：

一、坚决不能投资自己不熟悉的城市

二、坚决不投资中小城市，一般省会及计划单列以上城市问题都不大，但中小城市即使房价上涨也存在变现困难问题。

三、坚决不投资距离大城市较偏远的旅游城市，比如山东乳山之类的，几乎无法变现。

四、慎重投资大城市的郊区，除非价格绝对低。如果外来人口比较多，zf又有发展规划，且价格与城区相比有较大的价差，才可以考虑

通货膨胀是社会偷偷掠夺人民财富的手段，极少数人暴利————没错，通货膨胀就是剪老百姓的羊毛，从而会导致部分群体的财富更集中，一般老百姓更贫穷。

当大多数资源掌握在少数人手中的时候，占有绝大多数人能够分配到的资源就越少，资源的价格就会越高，少数既得利益者就会越富有。大家知道，有些资源会变成富人间的游戏（比如现在的古董，字画），完全失去群众基础；而如果与生活密切相关的资源过度集中，一定会爆发极端冲突事件，造成社会动荡。

我们通过不断稀释货币的实际购买能力，并且对粮食等生活必需品实行平准制度，一方面保证了绝大多数人民的基本吃饭问题，另一方面让大家手中的余钱基本消耗在特定的商品上，以至于不得不马不停蹄的劳作，这也是保持社会高速向前发展的一种方式。

让我们回顾一下过去：80年代，那时的人们靠省吃俭用积攒出节余，被消耗在自行车、手表、缝纫机上。通过不断的劳动，才能吃饱饭，才能攒点钱买三大件取媳妇。

80年代末，90年代初，人们的工资提高了，手里的结余增加了，彩电、冰箱的大规模普及又消灭了老百姓手中的流动性。

紧接着电话、空调又接过了彩电、冰箱的大旗。那时安装个电话可要5000大元啊。

随着工业化水平大幅度提高，经济高速增长，货币发行量也迅速增加，彩电、冰箱等工业化大规模产品已经不具备稀缺资源的特性，也无法吸收百姓手中庞大的结余资金。

汽车和商品房的发展成为消灭老百姓手中的流动性的最好工具。

在经济发展的大潮中，集中了大量财富的一部分人已经不满足于购买普通的消费品（汽车是工业化的产物，不具备稀缺性），对投资品的追捧造就了2005年房地产的崛起。

房地产具备了投资品和生活必须品的双重属性，大量印刷的货币还是有一定数量留到勤劳肯干的白领手中的，而这些货币又因为通货膨胀因素消耗在不断上涨的生活必需品上，必需品中商品房占了大头。

那么在调控的当下，我们究竟是选择买房还是卖房呢？

对于自住需求者和投资需求者是要区别对待的；对于一线城市与二三线城市也是要区别对待的。对于自住需求者（仅指普通群众）来说，只要你还有钱能够买的起房，那你就买吧。不要赌博和赌气，因为真的赌不起。人人都可以买得起商品房，只是一个美丽的童话。当然如果你赶上了国家调控的好时机，那你就要认真选房，做足功课，迅速出手。因为买到一套户型、位置、楼层都让你满意的房子，在商品房热销期，是很难的事情，根本没有给你挑选的机会，而在调控期，或许房价没怎么下降，但绝对给了你挑选的余地。

对于投资来说，问题就比较复杂，要考虑的问题就会更多，不同条件的人就有不同的需求。

总的来说在严厉调控期，需要关注以下几点：

一、当新盘的价格低于周边二手房的价格。

二、当看房的人不断增加

三、当kfs拿地热情大减，以至于多处土地流拍

以上三点是提示你准备出手的信号。

对于一线城市，一定会有一段时期小幅下跌，及跌后滞涨。

对于二三线城市，多数城市会缓步持续上涨。但遇到大规模拆迁的城市，那房价就会忽视调控，选择快速上涨。近期，在二三线城市，无论自住还是投资，都是早买好于晚买。

有朋友问昆明的买房时机，我只能说越早买越好，因为有些地方zf想钱已经想疯了。

这次调控zy盯的主要还是一二线城市，从提高首付比例，直到监管预售款的准备推出，都是为了提高房地产进入门槛，踢出大量小资金投资客。

然后呢？当调控结束之后呢？人们向往大城市的美好生活没有停止，但zf打压楼市，房企不再拿地，致使库存告急越来越严重。

双重夹击下，只要政策放开，或者说库存到了某个临界值，房价时候又会如以往一样，再次喷发。

以后，商品房可能会变成富人间的游戏，到多数人真的买不起房时也就安心了，也不用关心房价的涨跌了。

但是现在，房价还没有到那个高度，很多人还觉得有希望，所以对房价的涨跌才会特别关注。这个时期应该就是普通人最后买房的机会。错过了，将不会再有。

将来，有地可耕的农民将会成为都市中的底层群众羡慕的对象，农民有地有住宅有粮食。进可以在城市打工，有聪明的甚至通过经商迈进富人阶层，退可以回乡种田，虽然现钱不多，但是吃穿住行都是没有问题的。

而真正一无所有的会是大量在都市打拼挣扎的打工仔，如果没有能力购置房产，也没有得到向上爬的机会，在都市立足将变得困难，而又毫无退路。

将来多数房都会拆迁，这是中国体制和经济发展模式决定的。在城市拆迁改造升级过程中，大量的老房拆毁，大量的新房拔地而起。而随着拆迁改造的成本的上升，房子也越来越贵。

现在拆迁改造集中建设70-90的小户型，将来会沦为新的城中村，通过二手置换，这类房子会变成新的贫民窟，而将来的拆迁改造建设的一定是追求环境品质的大户型。

但是市中心的房子，即使在将来人口下降的过程中，仍然是稀缺的，房价高不可攀的。如果手有余钱首选的是市中心的大户型。关于市中心老旧二手房的购买，还是有一定学问的，一定要选择位置好，低密度的矮层住宅楼，因为密度低，便于拆迁。而密度高的塔楼拆迁非常困难，拆迁成本太高，开发商很难有利可图。现在住在市中心高层旧式塔楼的富裕人口，将来一定会二次置业，这些旧式塔楼逐渐会沦为新一代年轻中产阶层的过渡性住房。

公租房具有平准作用，zf不会定价太高，但也不会低的离谱。有了这个参照物，个人普通房出租应该保持在比公租房稍高水平，当然位置好的高端房精装房也可能租出天价。

未来，租房将成为常态，所以房子的位置环境装修的档次不同，房租的差距将会非常明显。但好房子一定只有中等收入以上家庭才租得起。

还是那句话，房价维稳是一定的，两年内调控都不会放松。所以一线城市房价要站在政治高度去看。关于提高首套首付30%，只是一个过渡，首套首付未来有可能会进一步提高，理想状况应该是40%。

我不认为楼市疯狂，相反，跟货币发行速度比，也只有近几年才出来了超涨的情况。楼市的风险要跟货币发行量去比才有意义。

如果货币量不增长，楼价是涨不动的。楼价只是起到货币的吸收作用。当这种吸收速度比不过货币的增长速度，我们才会看到米，菜，油等生活必须品，邮票、和田玉、股东、字画等投资品的飞涨。

所以，对于楼市疯狂的判断是可笑的。

我们走过了1996年-2006年，货币最稳定的10年，迎来的很可能是2007-2017年货币超发，高速通胀的10年。楼市价格的上涨不如说是货币购买力的下降更为贴切。

当我们看着高高的房价，又迎来高高的物价的时候，我们总以为疯了，要崩盘了。有多少人想过，其实是我们货币的购买力在持续下降，我们辛辛苦苦的血汗钱，被稀释了。

房价的事，争论来争论去，没什么意义。房价涨跌有它自己的规律，不是谁唱空就能改变的。

来源 | 深圳炒房团