大湾区落地半年，该涨的不该涨的都涨了！

今年上半年，大湾区规划纲要面世，高规格的规划重新定义了国内的城市群格局，粤港澳大湾区成为了全国热议、热捧的区域，有人在之前就已经置业大湾区，也有人在规划颁布后参与进来，还有一部分人，仍在观望、持币待购。

下半年，香岛事件持续发酵，给港岛的繁华带来了不少负面。体制的不同，让不少人认清了，大湾区的机会未来大概率仍然在大陆，大湾区的龙头只能是在广深之间二选一，恰逢70年华诞，上层给深圳抛来了大红包——社会主义先行示范区，使得深圳在整个湾区的竞争力更胜一筹。

纵观大湾区，半年来市场发生了怎样的变化？什么时间置业才是最好的时机，到底哪里才是我们最好的机会？

从热到更热

◈ 1.微妙变化

回顾最近一个月，市场发生了微妙的变化。纵观整个中国房地产市场，这一轮周期后，几乎所有的城市都进入盘整或回调期，“稳”和“冷”是近几个月房地产的代名词。

转眼2019过半，在经历了爬坡、暴涨、趋稳、回调、触底，加之各地和政策放松，整个楼市在3月后进入了小阳春的回暖阶段，一直持续到社会主义先行示范区落定。

再之后，楼市全线飘红，无论是东部坪山龙岗，还是西部光明沙井，均计入快消期，新盘开盘大多数即开即清，即使郊区大盘也能在每个周末两天成交几十套。

这半年来，我们走过了珠海，中山，佛山，东莞，惠阳，眼见大湾区楼市几乎全面飘红。

周边惠州、东莞、珠海、中山等环深城市，在经历了年初回暖，年中渐冷之后，在下半年，又进入热销期，大多数楼盘人气满满，无论到访还是成交量都同步激增，各大楼盘喜报连连。

时值九月，整个大湾区环深区域大面积回暖，甚至已经隐隐约约有爆发的迹象。

  

◈ 2.为什么

先懂的人已经参与进来，观望的人还满是疑惑。大湾区为什么这么火热?

目前全球经济最强的3个国家：美、中、日，美国有纽约湾区、旧金山湾区，日本有东京湾区，唯独中国没有世界级的一流湾区。

而大国崛起离不开一个湾区级经济高地，而珠三角，不仅仅有极其强大的科技创新以及经济实力，还拥有便利的港口航运。同时整个珠三角同属一省，原本就联系紧密，更容易协同协作发展。将珠三角和与亚洲金融中心香港、澳门联手组成粤港澳大湾区，当之无愧，也别无选择。

而这样高阶的规划，必然不是一省一市的领导可以左右决策，只能是顶层中的顶层来规划设计和推动，这就是大湾区不容质疑的实力和背景。

回归主旨，大湾区的顶层设计规划的背后意味着中国改革开放新的试验田，也是中国经济未来的新高地，乃至于中国站在世界高点上的一个新名片，这片区域的发展代表了中国数十年的未来。

这也就是为什么，这里成为了投资者的热土。也是为什么，大湾区的楼市不仅仅只是回暖那么简单。

◈ 3.利好逐步落地

继中共中央、国务院于2月18日印发《粤港澳大湾区发展规划纲要》，为推进和支持粤港澳大湾区建设，吸引境外高端和紧缺人才到大湾区工作，财政部、国家税务总局于3月14日联合颁布了《关于粤港澳大湾区个人所得税优惠政策的通知》。

这一“个税新政策”的出台，离规划纲要颁布不足一个月。对于粤港澳大湾区来说，税收不重要，重要的是它意味着纲要颁布后的实际利好落地，它是一个重大信号，一个大湾区从公文到落地执行的一个标志性信号。

可以笃定的说，大湾区的利好，仅仅才来了一个开头，后续的积势，还在压抑着等待限价接触，才能着释放。

面对大湾区长远的意义，强大的后续经济动能，港澳深的融合力，大湾区持续不断的吸引着外来的人才和资金，而面对明显的上涨势头，当下显然是置业大湾区的窗口期。

李俊怀老师之前提到过：阳春三四月之后，是核心城市和核心城市群的购房好时机。

随着环深多个城市限价限购放松，市场火热，这一预言基本应验。

买房看地段

纵观整个大湾区规划，深圳可谓是当之无愧的未来龙头，我们来看《粤港澳大湾区发展规划纲要》中出现频率最高的词汇：

“科技”和“创新”分别占了第一名和第二名，“创新”以139次的出现频率碾压第二名和第三名的74、73次。

哪里有创新哪里有科技，哪里就有最好的未来。很显然，对位的区域只有一个，那就是深圳。

一方面深圳有着全国最健康最有活力的民营经济、科创能力，以腾讯、华为、大疆等为代表的企业，一方面又有深交所和港交所的后期融合，注定了深圳在整个大湾区未来的不凡。

而深圳，在市中心飞速发展成熟后，也在迅速向外扩张，大鹏新区、龙岗、坪山承接了城市的东扩，光明、沙井承接了城市的西进，这些区域的发展的发展决定了深圳的发展新方向。

同时，实力强劲的环深区域如东莞惠州也在快速发展，对接深圳产业，连接深圳的城市，强强联合，前景可期。

可以很肯定的说，深圳和环深——将会是未来大湾区最有价值的区域。

另一方面深圳土地资源紧张、城改难度大，商品房供应稀缺，导致了深圳的刚需势必会从中心外溢到龙岗、坪山、大鹏新区、沙井、光明，甚至是环深区域。深圳的强大购买力会成为环深楼市的助燃剂。

我们查阅数据也看到，在过去几年东莞惠州中山的成交数据中，深圳客户的购买比例最高。从房产的价值来看，环深的房子，未来也同样更有价值。

环深主要包括这四个城市：

◈ ① 东莞

东莞是目前唯一确定和深圳通地铁的城市，也是承接深圳产业转移最多的城市。现在的东莞不仅地缘好、产业好、当地民富程度高，距离深圳也最近。

产业升级之后的东莞，凭借着松山湖和滨海新区成为了角逐粤港澳大湾区的王牌。但门槛高，价格贵也是东莞房产面临的最大问题。

◈ ② 惠州

惠州最出名不是主城区惠城，而是曾在2018年上半年吸引了全国投资蜂拥投资的惠阳，惠阳保利阳光城抢房轰动一时。

由于距离深圳近，又与深圳坪山之间的明显价差，凭借轨道交通+低房价+产业导入，在环深城市中房价的性价比非常高，加上不限购，也惠阳也成为粤港澳大湾区置业的最热门选择。

未来随着片区内配套和商业完善，环深惠阳会成为深圳旁名副其实的“卫星城”。

上周我们又一次去到惠阳考察，具体可查看文章《限价突破！这里终究还是涨了...》（点击查看）

同时，我们的惠阳考察团也在报名中，加文末二维码微信可了解详情。

◈ ③ 中山

长期以来，珠三角城市协作密切，而虎门大桥根本无法满足珠江东西两岸的交通需求。规划中的深中通道，30分钟从中山翠亨、火炬直达深圳未来中心——宝安机场、前海，而深中通道的开通届时将直接影响珠江东西两岸的经济格局。

而借着深中通道，中山翠亨新区、火炬开发区，乃至整个中山，都可能成为前海的经济腹地。

从房产的角度看，机场一带5-7万的价格和深中通道对岸1.5万/㎡-2万/㎡的价格对比，一旦未来通车，便是利好兑现之时。

◈ ④ 珠海

珠海的规划现阶段已完全超越了它目前的城市地位，想要看懂珠海，不能站在珠海看珠海，也不能只站在大湾区上看珠海，我们需要站在港澳和顶层的思维角度去看珠海，2018年底开通的港珠澳大桥，政治意义和融合港澳的经济意义有多大，不用多说，大家都懂。

横琴自贸区、离岸金融岛、十字门密集的写字楼，新建的会展和各种高端城市配套，以及规划中的深珠通道，不仅仅是在为珠海未来经济飞跃铺路，同时也是在为未来“深港澳珠”四地形成新的经济带铺路。

同样和东莞一样的问题，价格高，投资门槛高。

开发商怎么选

大胡子说房从始至终都倡导实践出真知。我们的团队在近两年几乎走遍了大湾区，到访过至少上百个片区或县区，看过几百个不同的楼盘，在整个调研行程中，我们看到了整个大湾区房企的格局，也从中看到了中国房企未来的格局。

可以确定，中国房企未来的格局必定是强者更强，弱者消亡，小开发商时代注定要落幕，也注定会在行业洗牌中被冲刷被掩埋，大开发商、精品化的时代，即将到来。

经常看新闻的朋友一定会发现，近几年房产负面的新闻频出，多家知名房企接连沦陷。浮躁的行业风气，用心做产品，做服务的企业少之又少成了凤毛麟角。

选择口碑好，排名靠前的开发商是环深置业最为最为重要的一点，譬如世界五百强的：万科、恒大、碧桂园、融创、保利。譬如在珠三角口碑极佳的：星河、龙光、龙湖、卓越等。

结语

对于购房者而言，最纠结的一定是什么时候买、买哪里，所以，我们用几千字的篇幅聚焦大湾区何时买买哪里，但一定会有人质疑。

改革开放几十年中，中国有数次阶级跃升的机会，而绝大多数人因为自己的判断错失了的机会，当绝大多数人发现红利时，大多数都已经过了窗口期。放在大湾区来看，即刻加入这篇热土，追梦、共生、置业，才是最好的选择。

大湾区目前处于打基础期，按照大湾区快速发展的趋势，大湾区几年后打好框架，各种利好逐步落地，房价也自然水涨船高，只有早才能抢占更多的红利。

所以，跟随国家脚步，从价值出发，站在当下看未来。拥抱大湾区，置业大湾区，放长线钓大鱼，收割大湾区红利，可能是你这一辈子最正确的选择。

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来源：大胡子说房