惠州才是所有环一线城市的价值洼地！

　　随着2015年深圳的330政策，直接导致深圳从2015年3月到2015年底翻了一翻。到了2015年八月的东莞，九月份的惠州，十月份的中山房价开始启动行情。16年开始很多人认为深圳及临深城市的房价已经透支，没有上涨空间。惠州房价受zf备案价限制3年未涨！

　　我认为深圳及临深片区的房价已经不具备下跌的可能性，以下几点足以说明：

　　一、粤港澳大湾区

　　粤港澳大湾区2017年写入zf报告，2018年两会上中央提出第二个千年大计，另一个是去年的雄安新区。大湾区建设最大的红利是人口的持续高速增长。现在大湾区长住人口是6800万，未来湾区长住人口将达到1.4亿常住人口。惠阳和大亚湾作为临深最近的片区，未来人口一定持续流入，人口是发展基础，房地产长期看人口，人口暴增导致未来房地产供不应求！从这个角度看，惠阳和大亚湾未来房地产持续看好！

　　二、珠三角的限购

　　珠三角的经济体量、强度，发展动力，全国数一数二。除了肇庆（过去五年肇庆人口是负增长）其他几个热点城市全面限购。惠州2016年10月出台“限价令”，强力把新房价格限制在13000这条线左右，同时粤港大湾区只有惠州和肇庆没有限购，然后肇庆和惠州的发展趋势不是一个级别的，所以导致未来几年大量投资客涌入惠州！

　　三、海南限购

　　在2018年3月28号以前，每年很多北方客户到海南投资、养老、度假选择购房的有1--2万人。去年3月28号海南岛限购政策的出台，将购房的门槛提高，很多人买不了海南。导致大量的购房群体涌入惠湾片区，未来每年都将会有1--2万的北方养老客户涌入惠湾片区、而且目前惠湾片区每年也有近三分之一的客户是来自内地北方客户买来自住养老，惠湾片区将会慢慢取缔海南成为北方客户的投资自住新宠。

　　四、未来5-8年深圳必须全面东进

　　深圳北面是世界工厂东莞，东莞土地资源有限，且接近饱和。深圳南面是寸土寸金的香港，已经没有地再去发展了，住房供应问题比深圳还严重。深圳西面是珠江口岸，深圳不可能再去填海，深圳过去经过30年一路向西发展,深圳西部可供开发的土地几乎为零。所以2016年由当时深圳市长今天广东省省长马书记提出“深圳东进”战略，深圳向东是深圳未来发展的唯一出路。

　　深圳楼市真正发展的时间是1990年左右，每年深圳平均供应的房子是5—6万套。29年来总供应的房子约180万套。

　　深圳的流动人口和常住人口约2150-2250万。

　　深圳人口平均年龄是31岁，过去六年每年小学生人数增长率平均为51%，十三五规划深圳需要解决180万套房子的供应问题，深圳本地可供应房子约30万套，租赁房40万套。剩下120万套只能靠临深城市解决。按一套房住4个人算，未来5-8年至少有500—600万人，生活在临深城市，工作在深圳。这一定是未来的大势所趋。

　　“房子是拿来住的，不是拿来炒的”

　　近日深圳出台新规，限制房价每年上涨幅度，按着这个幅度，到2022年深圳各大区的房价可以测算出来。西部沙井福永6-7万、坪山5-6万、南山13-14万、福田12-13万、龙华北站9-10万、龙岗中心8-9万、罗湖7-8万。

　　未来10年深圳每个区都有自己10万+的楼盘。10年以后在深圳讨论的不是买房而是租房

　　深圳房价的暴涨不是偶然，一定是必然。深圳的城市土地格局非常小，深圳未来必须外溢，深圳必须向东，未来5-8年临深片区惠阳和大亚湾是最大的受益片区

　　深圳投资1.4万亿做了什么？深圳2018年修建5条地铁14.16号线都是往东且在惠州都规划有地铁线路，南坪快速在2019年初已通车，贯穿深圳东西部直达惠州只要50分钟，龙岗的深港国际大厦在2018年已动工，投资450亿将建设成中国第一高楼预计达到700米，超过上海中心大厦，成为粤港澳大湾区新地标建筑，大运大学城目前已有香港中文大学、北理莫斯科大学，吉大昆士兰大学，将超过南山西丽大学城成为深圳对标国外的大学城.

　　坪山科技园的崛起：以坪山的比亚迪研发中心，机器人产业，生物科学，深圳第三大学城都在不断的投入大量资金，未来就业人口达到50万，这些人都会外溢到惠阳和大亚湾以及坪山中心区的崛起也会导致坪山增加50-60万人，这些人70%会住在惠湾片区到时候谁还敢说大亚湾是鬼城。

　　未来深圳刚需只有两条路可以选择

　　一、不惜任何代价买入深圳

　　二、买入临深区域（至少有80%的深圳人会选择临深区域）

　　一：惠州的价值：

　　惠州属于环一线城市，目前北上广深环一线城市的有北京的燕郊、廊坊，上海的昆山，广州的佛山，深圳的东莞好的地段的价格已经在30000左右了且全部限购，目前惠州的价格在13500左右，相对于3.4线城市的中心城区都去到10000以上，惠州目前是环一线城市价格的洼地，主要因为zf限价目前还不限购。

　　二：惠州与深圳的关系：

　　深圳属于粤港澳大湾区中心城市世界科创中心金融中心，习大大举全国之力大力发展粤港澳大湾区，目前大湾区是中国经济最密集的地区，目前深圳2000万人左右地域面积只有北京的八分之一，上海的四分之一，广州的三分之一，目前城镇率百分之百，是中国人口最密集的地区，2018年尽增长人口67万全国第一，未来深圳将发展成为超3000万人的国际大都市，目前深圳2000万人有1200万是没有房的，深圳的均价去到5.5万，将来人要去哪里住？目前限制深圳发展最重要的条件就是地域面积，人口、交通、就医、读书都是难题。深圳只有往东的惠州往北的东莞发展，深莞惠同城一体化，深圳向东是大趋势

　　三：惠州3年以后的价格：

　　惠州最大的价值在于临深惠阳和大亚湾1.3万的价格对于刚需者和投资客是最大的眷顾者，那么我们按照深圳走势来看，3年以后坪山通完地铁以后坪山房价一定攀升到5-6万，临深区域惠阳和大亚湾突破2万甚至更高是大趋势！大亚湾淘房网